本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例,要求认真理解题意,并根据给定条件,运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题。某国有企业拟发起组建股份有限公司,并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地;B宗地为工

admin2013-04-08  31

问题 本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例,要求认真理解题意,并根据给定条件,运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题。某国有企业拟发起组建股份有限公司,并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地;B宗地为工业用地,容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题:
股份有限公司成立以后,由于城市的发展,B宗地变为临街地,所在区域的土地用途规划为商业用途,平均容积率为1.5。股份有限公司拟对该宗地上原有建筑进行改造,增加建筑层数,使该宗地的容积率达到2,并全部用于出租。
请问:
(1)为实现上述计划,根据现行法律法规的规定,股份有限公司应到政府部门办理哪些手续?
(2)如对该宗地重新进行评估,可选择哪两种方法进行评估?简述估价思路及所用方法估价的基本程序。

选项

答案(1)办理的手续: ①股份公司持处置文件办理变更登记手续; ②办理有关规划变更、审批手续; ③到土地管理部门办理用途变更登记或用途变更审批手续; ④办理不交土地出让金的手续; ⑤到房屋管理部门办理房屋用途、容积率的变更手续。 (2)评估方法选择及程序: 可在以下方法中选择两种:市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法和路线价法。方法选择和思路描述超过两种的,只对分值较高的两种方法进行评分。 方法选择得分:市场比较法;收益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。 思路描述得分:市场比较法;收益还原法;基准地价系数修正法;剩余法;路线价法。 市场比较法的估价程序: ①选择市场比较案例; ②确定比较因素; ③因素描述及比较分析; ④确定比较因素的修正系数; ⑤求算比准地价。 收益还原法估价程序: ①确定房地出租总收益; ②确定房地出租总费用; ③计算房地出租纯收益; ④计算房屋纯收益; ⑤计算土地纯收益; ⑥计算土地价格。 基准地价系数修正法估价的程序: ①确定土地及基准地价; ②因素描述及比较分析; ③确定修正系数; ④计算地价。 剩余法估价的程序: ①计算房地出租总收益; ②计算房地出租总费用; ③计算房地出租纯收益; ④计算房地产总价格; ⑤计算房屋现值; ⑥计算土地价格。 路线价法评估的程序: ①确定路线价; ②确定宗地的临街深度、宽度等条件; ③确定条件修正系数; ④计算土地价格。

解析
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