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  3. 某企业委托评估机构对其拥有的甲商场进行评估，评估基准日为2020年12月31日。经市场调查，该类商场交易相当活跃，交易案例信息可获取，故拟采用市场法进行评估。 　评估人员接受委托后，在该商场附近选取了三个与其相似商场的交易实例为可比实例。经筛选，确定三个交

某企业委托评估机构对其拥有的甲商场进行评估，评估基准日为2020年12月31日。经市场调查，该类商场交易相当活跃，交易案例信息可获取，故拟采用市场法进行评估。 　评估人员接受委托后，在该商场附近选取了三个与其相似商场的交易实例为可比实例。经筛选，确定三个交

admin2022-12-30  30
问题 某企业委托评估机构对其拥有的甲商场进行评估，评估基准日为2020年12月31日。经市场调查，该类商场交易相当活跃，交易案例信息可获取，故拟采用市场法进行评估。
　评估人员接受委托后，在该商场附近选取了三个与其相似商场的交易实例为可比实例。经筛选，确定三个交易案例信息如下表：
　
　根据对评估对象和可比实例情况的分析，把各可比实例的自身状况按照参比因素分别与评估对象的相应状况进行比较，编制比较因素条件指数，评估人员分析，区位因素中便捷的区位因素指数为100，比较便捷的区位因素指数为97；实物因素中，两面临街指数为100．一面临街指数为95。
　该地区不动产价格指数以2010年为基期的定基指数，2018—2020年价格指数见下表：
　
　不考虑其他因素，根据以上资料，按要求解答计算下列问题。
采用各因素修正系数连乘法，计算各可比实例经因素修正后达到评估对象条件时的比准价格(单价)，并按算术平均方式计算评估对象评估值(单价)。(保留精度到小数点后两位)
选项
答案比准价格=可比实例成交价格×交易日期修正系数×交易情况修正系数×区位因素修正系数×实物因素修正系数 　比准价格VA=130000×1．1364×1×1．0309×1．0526=160307．74(元／平方米) 　比准价格VB=125000×1．0417×1×1×1．0526=137061．68(元／平方米) 　比准价格VC=120000×1．1905×1×1．0309×1=147274．37(元／平方米) 　评估对象市场价值(单价)=(160307．74+137061．68+147274．37)／3=148214．60(元／平方米)
解析
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