甲于2001年5月将自己的两间临街房屋出租给乙公司使用，双方签订了房屋租赁合同，约定租期3年，年租金为5万元。合同签订后次日乙公司即搬入该房，并支付了第一年的租金。同年10月。甲为担保其与丙签订的借款合同，将已出租的该两间房屋抵押给丙。双方签订了书面抵押合

admin2009-07-23 73

问题甲于2001年5月将自己的两间临街房屋出租给乙公司使用，双方签订了房屋租赁合同，约定租期3年，年租金为5万元。合同签订后次日乙公司即搬入该房，并支付了第一年的租金。同年10月。甲为担保其与丙签订的借款合同，将已出租的该两间房屋抵押给丙。双方签订了书面抵押合同并办理了登记；但甲未将房屋抵押的情况告诉乙公司。2002年4月，因甲逾期未还借款，丙遂向甲主张抵押权，要求变卖抵押房屋以实现债权。问：
1．甲与丙签订的抵押合同是否有效?为什么?
2．乙公司作为承租人，在丙主张抵押权时享有什么权利?本案应如何处理?

选项

答案(1)甲与丙签订的抵押合同有效，双方所签抵押担保合同系真实意思，并不违背法律规定；且抵押物已到有关部门办理了登记。虽然抵押人甲未履行书面告知承租人乙公司的义务，但并不必然导致抵押条款无效。 (2)若丙主张抵押权，将抵押物拍卖或变卖，则乙公司作为承租人享有优先购买权。关于本案处理：首先，在同等条件下，乙公司享有优先购买权，在抵押物被处分时，可以将其购买。其次，若乙公司不主张优先购买权或未能购买成功，则其与甲签订的租赁合同在3年租期届满前仍然有效。此即“买卖不破租赁”。

解析

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