H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310m2,建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40年。2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估。采用成本法,其计算过程如下。 1.土地价格估算

admin2017-09-30  38

问题     H办公用房建于2005年,为4层钢筋混凝土框架结构,建筑面积2310m2,建筑密度为60%,用地为2004年通过出让国有土地使用权取得,使用期限40年。2010年因抵押贷款,对该房地产进行评估。采用成本法,其计算过程如下。
    1.土地价格估算   
    根据有关资料,考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等,确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。   
    则土地价格为:1200×2310×60%=1663200(元)≈166.3(万元)
    2.建筑物价格计算     
    按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2
    该工程建设期为1年,假设资金分期均匀投入,年贷款利息率为5.85%,开发商利润率20%,则利息为:  
    2175×0.5×5.85%≈63.6(元/m2)
    开发商利润为:2175×20%=435(元/m2)
    钢筋混凝土框架结构使用年限为60年,残值率为2%,已使用5年,根据定率折旧法公式,其成新率为:   
    [1-(1-2%)×5/60]×100%=92%
    建筑物现值为:  
    (2175+63.6+435)×92%×2310=5681934.72(元)≈568.2(万元)
    3.估价结果确定  
    166.3+568.2=734.5(万元)。   

选项

答案1.土地价格应为1200×2310=2772000(元)=277.2(万元)。 2.建筑物重置价格为2175元/m2,不应再加上利息和利润。 3.计算成新度依据的公式并非定率折旧法公式,而为直线折旧法(或称定额折旧法)公式。 4.成新率应为[1-(1-2%)×5/39]×100%=87.4%。

解析
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