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有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000m2，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/2，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/

admin2009-02-13  101
问题 有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1000m2，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/2，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/(2.日)，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的 17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本(建筑费用+专业费用)之和的20%，试评估该宗地地价。
选项
答案(1)年总收益：2×365×1000×5=3650000(元) (2)年总费用：3650000×2%+3500×5000×(1.5%+0.2%)+3650000×17.5%＝1009250(元) (3)年纯收益：3650000-1009250=2640750(元) [*] (5)测算建筑费及专业费：3500×(1+10%)×5000＝19250000(元) (6)利息：地价×[(1+6%)2-1)+19250000×[(1+6%)-1)＝0.1236×地价+1155000 (7)开发商利润：(地价+19250000)×20%＝0.2×地价+3850000 (8)地价＝房地产总价-建筑费用-专业费用-利息-利润＝36258750-19250000-0.1236×地价-1155000-0.2×地价-3850000＝9069016(元)
解析
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