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  3. 待估地块为一商业用途的空地，面积为6 000平方米，要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如表1所示。 已知以下条件： (1)交易情况正常。 (2)2016年6月以来

待估地块为一商业用途的空地，面积为6 000平方米，要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如表1所示。 已知以下条件： (1)交易情况正常。 (2)2016年6月以来

admin2020-07-07  36
问题 待估地块为一商业用途的空地，面积为6 000平方米，要求评估其2016年12月的市场价值。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略)，选出3个交易实例作为比较参照物。交易实例有关情况如表1所示。

已知以下条件：
(1)交易情况正常。
(2)2016年6月以来，土地价格每月上涨1％。
(3)交易实例A与待估对象处于同一地区，B、C的区域因素修正系数情况可参照表2进行判断。

(4)待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4％。
(5)折现率为8％。
要求：
(1)哪些交易实例不宜作为可比实例?
(2)本题应采用哪种方法评估该宗地块的价值?该种方法的适用范围主要是什么?
(3)根据上述条件估算该宗地块的价值。
选项
答案(1)以下交易实例不宜作为可比实例： ①利害关系人之间的交易； ②对交易对象或市场行情缺乏了解的交易； ③急于买卖的交易； ④司法拍卖的交易； ⑤认为哄抬价格的交易； ⑥对交易对象有特殊偏好的交易； ⑦相邻不动产合并分割的交易。 (2)本题应采用市场法评估该宗地块的价值。市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类建(构)筑物的评估。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估建(构)筑物相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。 (3) ①进行交易情况修正。从评估人员的调查中发现交易实例的交易没有什么特殊情况，均作为正常交易看待，故无需修正。 ②进行交易日期修正。交易实例A交易日期修正系数=106÷100=1．06 交易实例B交易日期修正系数=105÷100=1．05 交易实例C交易日期修正系数=103÷100=1．03 注：由于地价每月上涨1％，故从交易实例A成交日期2016年6月至评估基准日2016年12月地价共上涨了6％；交易实例B从成交期2016年7月至评估基准日2016年12月地价共上涨5％；交易实例C从成交期2016年9月至评估基准日2016年12月地价共上涨了3％。 ③进行区位因素修正。 交易实例A与待估对象处于同一地区，无需进行区位因素调整。 交易实例B区位因素调整系数=100÷90=1．111 交易实例C区位因素调整系数=100÷95=1．053 注：式中90由表纵向加总获得，同理95也由表纵向加总获得。 ④进行个别因素修正。关于面积因素修正。由于待估对象的面积大于3个交易实例地块，就商业用地而言，面积较大便于充分利用，待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高4％。 交易实例A的个别修正系数=1．04÷100=1．04 交易实例B的个别修正系数=1．04÷100=1．04 交易实例C的个别修正系数=1．04÷100=1．04 ⑤土地使用权年限因素修正。除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A与C均需作使用年限因素修正，修正系数计算如下(假定折现率为8％)： 交易实例A及C剩余年限修正系数=(P／A，8％，30)÷(P／A，8％，35)=11．2578÷11．6546=0．9659 ⑥计算待估土地初步价格。 A=1500×1．06×1×1．04=1653．6(元/平方米) B=1 400×1．05 × 1．111×1．04=1698．5(元／平方米) C=1450×1．03×1．053×1．04=1 635．6(元/平方米) ⑦采用算数平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值=(1 653．6+1 698．5+1 635．6)÷3=1 662．6(元/平方米) 待估地块总价评估值=1 662．6×6 000=9 975 600(元)
解析
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