首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某公司在S市开发区拥有一块工业用地,拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。土地出让
某公司在S市开发区拥有一块工业用地,拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。土地出让
admin
2014-04-04
56
问题
某公司在S市开发区拥有一块工业用地,拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款,试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。土地情况为:该土地通过征用后出让获得,当时征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。土地出让手续于2002年7月1日办理,当时获得的使用年期为50年,允许的建筑面积为6000平方米,红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信),红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通信、场地平整)。由于市政建设需要,该地块红线内靠近绿地有2米宽60米长的地带下埋有高压电缆,土地出让时已经按照长每米500元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准,近几年未进行调整)。其他有关资料。(1)以2003年7月1日为基期,该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间,平均每月上涨0.5%。(2)该市2005年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。基准地价的估价期日为2005年1月1日;基准地价为各类用途在法定最高出让年期,各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。(3)根据基准地价更新成果,得知该宗地位于五级工业地价区,基准地价水平为500元/平方米,土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通信)、红线内“场地平整”;红线内每增加一通,土地开发费平均增加10元/平方米。(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表,计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5%。(5)该市五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的地价水平指数为100。根据容积率修正系数表,平均容积率修正系数为1.0,容积率每增高或降低0.1,均向上修正2个百分点。(6)土地还原率为6%。(7)基准地价系数修正法公式为:待估宗地地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。
选项
答案
[解] 1.解题思路与方法选用根据题意,估价对象处于基准地价覆盖区域,且有较完整的基准地价系数修正体系,适宜选用基准地价系数修正法评估。 2.解题步骤 (1)确定宗地所在土地级别及基准地价水平。该宗地处于五级工业地价区,基准地价水平为500元/平方米。 (2)确定宗地影响因素修正系数。根据本题所提供的资料,得知该宗地地价影响因素总修正幅度方5%。 (3)确定年期修正系数。评估基准日为2006年7月1日,该宗地2002年7月1日办理土地出让手续,出让年期为,50年,于估价期日的土地剩余使用年期为46年,工业用地法定最高出让年期为50年,土地还原率为6%,则使用年期修正系数为:46y=[1-1/(1+6%)
2
]/[1-1/(1+6%)50]=0.9849 (4)确定期日修正系数。该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间,平均每月上涨0.5%。基准地价的估价期日为2005年1月1日,宗地估价期日为2006年7月1日,则期日修正系数= (1+0.5%)
18
=1.0939 (5)确定容积率修正系数。根据本题所提供的资料,五级工业用地的平均容积率为1.0,对应的容积率修正系数为1,以此为基准容积率每增高或降低0.1,均向上修正2个百分点。待估宗地容积率=建筑面积/土地面积=6000/5000=1.2容积率修正系数=1+(1.2-1.0)×2=1.04 (6)土地开发程度修正。该宗土地开发程度为红线外“五通”,红线内“五通一平”,与基准地价内涵不一致,需进行宗地开发程度修正。开发程度修正额=10×5=50(元/平方米) (7)计算宗地价格。待估宗地单位地价=宗地对应的基准地价×(1+影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+开发程度修正额=500×(1+5%)×0.9849×1.0939×1.04+50=638(元/平方米)宗地总价=638×(5500-500)/10 000=319(万元) (8)地下电缆减价修正。地下电缆减价=500×60=3(万)最后地价=319-3=316(万元)
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/Ctzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
下列关于对土地登记查询机关和查询工作人员的要求的表述,正确的是()。
下列关于土地登记代理纠纷中,签订规范的代理合同的表述,不正确的是()。
注销登记申请人应当向国土资源行政主管部门提交的文件资料有()。
土地登记文件资料的收集应按照()的原则进行。
界址点的检查方法一般有()。
1998年修改的《土地管理法》规定了土地的用途,将土地分为农用地、建设用地和()。
导线网与三角网相比有以下()优点。
在罗马法中,役权分为()。
土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府()。
为培育和发展土地使用权市场,1994年7月颁布了(),它使国有土地使用权的出让和转让制度不但在内容上得到了一定的完善,而且在法律形式及其效力上得到较大程度的提升。
随机试题
根据加涅对学习的分类,识别多种刺激的异同并对之作出不同的反应,这种学习是()。
下列属于组合逻辑电路的是【】
A.骨质破坏、坏死B.骨髓内脓肿C.骨膜下脓肿D.反应性新骨形成E.软组织蜂窝织炎急性血源性骨髓炎后期的病理特点是
固定阳极X线管的代表容量是指在单相全波整流电路中,曝光时间是下列哪项时所能承受的最大负荷
下列哪些案件适用涉外刑事诉讼程序?
在《标准文件》中,()的主要作用是为投标人编制投标文件提供固定的格式和编排顺序,以规范投标文件的编制,同时便于评标委员会评标。
某建筑场地进行浅层平板载荷试验,方形承压板,面积0.5m2,加载至375kPa时,承压板周围土体明显侧向挤出,实测数据如下:根据该试验分析确定的土层承载力特征值是哪一选项?()
政府对建设工程施工质量监督的职能主要有()。
国家助学贷款的贷款数额每人每学年不超过( )元。
操作系统为用户提供了多种使用接口,它们是()。
最新回复
(
0
)