投资者在市中心购买了一幢写字楼,拟用于出租,其中购房费用的30%依靠自有资金支付,其余部分使用银行商业贷款,年利率为7%,贷款期限为5年,投资者设定的基准收益率为10%。为确保投资的顺利进行,投资者聘请某评估公司为其设计项目实施方案,并开展项目财务评价。该

admin2011-01-05  23

问题 投资者在市中心购买了一幢写字楼,拟用于出租,其中购房费用的30%依靠自有资金支付,其余部分使用银行商业贷款,年利率为7%,贷款期限为5年,投资者设定的基准收益率为10%。为确保投资的顺利进行,投资者聘请某评估公司为其设计项目实施方案,并开展项目财务评价。该评估公司根据写字楼的实际建造和出租情况,并通过对当地写字楼租售市场的调查分析,得出如下初步结论:
   ①所得税前的财务净现值(FNPV )为962.76 万元;
   ②当折现率为11%时,净现值为-454.21万元;
   ③在第29年初,项目折现现金流累计为-64.22万元,第30年初为56.72 万元。试根据以上条件,回答下列问题。
该项目的动态投资回收期为(         )年。

选项 A、28.47
B、30.53
C、29.53
D、28.53

答案D

解析 动态投资回收期=(累计净现金流量净值开始出现正值期数-1)+
   上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值
   已知:在第29年初,项目折现现金流累计为-64.22万元,第30年初为56.72 万元。
   计算如下:当期净现金流量现值=56.72-(-64.22)=120.94
   动态投资回收期=(29-1)+︱-64.22︱/120.94
   =28.53
   注意:计算动态投资回收期一般取年末数,本题中给出的均为年初数,即上年末数,故代入公式时需注意计算期数时用“上年末”概念,第30年初项目折现现金流累计为56.72 万元,即第29年末项目折现现金流累计为56.72 万元,所以代入“累计净现金流量净值开始出现正值期数”为29年。
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