首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。
admin
2009-04-28
129
问题
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
选项
答案
(一)审题 (1)明确估价对象,考虑方法选用。根据题中介绍,这是一宗经过出让取得土地使用权的土地。现状土地上建有建筑物——办公楼,并且在出租,有收益。估价对象为土地,不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。 (2)明确估价时点。要求估价时点为2000年11月1日,与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。 (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积,房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率,有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率,土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料,需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)解题思路与方法选择 1.方法选择 分析估价对象,这是一宗房地合一的房地产共同产生收益,而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料,有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以,最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2.解题思路 (1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益,分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)公式与计算步骤 1.本题应用的主要计算公式 房地年纯收益:房地年总收益一年总费用。 建筑物年纯收益:建筑物现值×建筑物还原率 土地年纯收益:房地年纯收益一建筑物年纯收益 有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/(1+土地还原率)
剩余使用年数
] 2.计算步骤 (1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租,除租金外还收取押金,因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元) 押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(万元) 年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元) 计算房地年总费用。 年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元) 计算房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用 =363-180=183(万元) (2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日,至2000年11月1日已经过了5年,残值率为0。 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限 =4000×2500×(50-5)/50 =900(万元) 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 =900×8%=72(万元) (3)计算土地年纯收益: 土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益 =183-72=111(万元) (4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的,至 2000年11月1日已经过了5年,剩余使用年限为45年。 土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)
剩余使用年数
] =111/6%×[1-1/(1+6%)
50
-5] =1715.6(万元) (5)计算土地单位面积价格: 土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 1.难点 (1)估价时点和土地剩余使用年限的关系,对未来土地价格的年期修正将产生影响。 (2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来,而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有3个难点: ①计算房地年总收益时,应考虑押金应用等各类可收益因素。 ②计算土地纯收益时,不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益,在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 ③计算建筑物年纯收益时,涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中,建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题.应加以注意。 (3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的,重置价格、耐用年限等则针对建筑物,应将资料按照其对应的对象分清类别,这样有助于理清思路。 2.常见错误分析 (1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料,也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料,所以解题思路是必须说盼的。 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算,这是收益还原法几乎必考的项目,例如租金水平按日、月计算,都必须相应折算成年租金收益。 (3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误,这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益,而是直接加上押金,或者不在房地总收益中计算押金运用收益,而将年押金运用收益进行还原,加在最后价格计算结果中,这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率。 有的答卷以建筑物重置价格为基数,这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间,即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算,这是收益还原法必考项目,要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50-5=45年。 (6)没有计算土地单位面积价格。题中没有明确要求计算土地单位面积价格,但是土地估价工作的一般要求是在条件允许的情况下,既要有总价格形式,也要有单价形式,每道计算题都要检查是否有土地面积,能否计算土地单位面积价格。 (7)解题思路混乱。这种情况一般是没有判断出估价对象的最终估价方法,因此也没有正确的解题思路和步骤,在关键步骤上项目搭配混乱,这种情况一般得分很低。遇到不能理解的题时,应保持冷静,按照记忆争取尽量多地计算出部分步骤,算对一步是一步,争取得分。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/G6zf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
()是关于核发证书的正确说法。
根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》,土地登记代理人可以从事的登记代理业务包括()。
根据《土地登记规则》,()方式处理比较适合对初始土地登记中不能确认土地所有者或使用者的土地。
()的义务是关于土地登记代理人义务的错误说法。
某市某学校于2000年经市政府批准拨用土地100亩扩建学校,其中教学楼占用50亩,运动场占用20卤,剩余30亩兴建教师住房。由于各种原因,该学校一直未办理土地登记手续。2003年初,学校按照国家房改政策以成本价将住房出售给了学校教职工。2004年市国土资源
关于土地登记分类,下列说法正确的是()。
土地登记机关应当在受理土地他项权利设定登记、土地他项权利变更登记和注销土地登记的申请之日起()日内,对登记申请和地籍调查结果进行审核后办理注册登记或者注销登记,核发或者更换土地他项权利证明书,或者将注销登记的结果书面通知当事人。
我国对改制企业的国有建设用地使用权,要求采取()方式处置的必须进行地价评估。
不适用于图解法的是()。
绘图纸一般是()K纸适用于宗地图。
随机试题
压力变送器是根据力平衡原理来测量的。
寒、热、痰、湿、瘀、郁,犯及冲任导致冲任阻滞,治宜疏通冲任,代表方有
对重度休克病人纠正代谢性酸中毒时,下列哪项不宜使用:
钢筋混凝土水处理构筑物的浇筑层高度一般为振捣器作用部分长度的1.25倍,最大不超过()mm。
“备案号”栏应填:“原产国”栏应填:
费率是指利率以外的银行提供信贷服务的价格,一般以信贷产品金额为基数,按一定比率计算。()(2010年上半年)
法是一种社会规范,同道德规范、职业规范相比,具有以下特点()。
班主任对一个班集体的发展起()。
下列VisualBasic变量名中,正确的是()。
描述计算机内存容量的参数,正确的是()。
最新回复
(
0
)