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现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。
admin
2009-04-28
121
问题
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。
(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;
(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;
(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。
试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
选项
答案
(一)审题 (1)明确估价对象,考虑方法选用。根据题中介绍,这是一宗经过出让取得土地使用权的土地。现状土地上建有建筑物——办公楼,并且在出租,有收益。估价对象为土地,不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。 (2)明确估价时点。要求估价时点为2000年11月1日,与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。 (3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。 (4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积,房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率,有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率,土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料,需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)解题思路与方法选择 1.方法选择 分析估价对象,这是一宗房地合一的房地产共同产生收益,而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料,有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以,最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2.解题思路 (1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。 (3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益,分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)公式与计算步骤 1.本题应用的主要计算公式 房地年纯收益:房地年总收益一年总费用。 建筑物年纯收益:建筑物现值×建筑物还原率 土地年纯收益:房地年纯收益一建筑物年纯收益 有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/(1+土地还原率)
剩余使用年数
] 2.计算步骤 (1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租,除租金外还收取押金,因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元) 押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5%=3(万元) 年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元) 计算房地年总费用。 年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元) 计算房地年纯收益。 房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用 =363-180=183(万元) (2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日,至2000年11月1日已经过了5年,残值率为0。 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限 =4000×2500×(50-5)/50 =900(万元) 建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率 =900×8%=72(万元) (3)计算土地年纯收益: 土地年纯收益=房地年纯收益-建筑物年纯收益 =183-72=111(万元) (4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的,至 2000年11月1日已经过了5年,剩余使用年限为45年。 土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/(1+土地还原率)
剩余使用年数
] =111/6%×[1-1/(1+6%)
50
-5] =1715.6(万元) (5)计算土地单位面积价格: 土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 1.难点 (1)估价时点和土地剩余使用年限的关系,对未来土地价格的年期修正将产生影响。 (2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来,而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有3个难点: ①计算房地年总收益时,应考虑押金应用等各类可收益因素。 ②计算土地纯收益时,不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益,在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。 ③计算建筑物年纯收益时,涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中,建筑物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题.应加以注意。 (3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的,重置价格、耐用年限等则针对建筑物,应将资料按照其对应的对象分清类别,这样有助于理清思路。 2.常见错误分析 (1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料,也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料,所以解题思路是必须说盼的。 (2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算,这是收益还原法几乎必考的项目,例如租金水平按日、月计算,都必须相应折算成年租金收益。 (3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误,这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益,而是直接加上押金,或者不在房地总收益中计算押金运用收益,而将年押金运用收益进行还原,加在最后价格计算结果中,这些处理都是错误的。 (4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率。 有的答卷以建筑物重置价格为基数,这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。 (5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间,即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算,这是收益还原法必考项目,要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50-5=45年。 (6)没有计算土地单位面积价格。题中没有明确要求计算土地单位面积价格,但是土地估价工作的一般要求是在条件允许的情况下,既要有总价格形式,也要有单价形式,每道计算题都要检查是否有土地面积,能否计算土地单位面积价格。 (7)解题思路混乱。这种情况一般是没有判断出估价对象的最终估价方法,因此也没有正确的解题思路和步骤,在关键步骤上项目搭配混乱,这种情况一般得分很低。遇到不能理解的题时,应保持冷静,按照记忆争取尽量多地计算出部分步骤,算对一步是一步,争取得分。
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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