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  3. 东达公司为某市房地产开发企业，系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下： 1．截止2017年12月31日，该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397．51万元，其中2017年预

东达公司为某市房地产开发企业，系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下： 1．截止2017年12月31日，该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397．51万元，其中2017年预

admin2018-05-25  31
问题 东达公司为某市房地产开发企业，系增值税一般纳税人。2017年12月31日其建造的“幸福小区”达到竣工决算条件。与之有关的相关资料如下：
    1．截止2017年12月31日，该“幸福小区”项目账目中记载累计预收账款为92397．51万元，其中2017年预收账款为16650万元。东达公司于2017年12月31日将预收账款83241万元转入主营业务收入。
    2．开发成本明细账中各项目累计发生额为：
    (1)土地征用及拆迁补偿费15000万元(其中支付的地价款为14400万元，契税为600万元)；
    (2)前期工程费520万元；
    (3)建筑安装费13260万元；
    (4)基础设施费5402万元；
    (5)开发间接费2040万元(包括该项目的贷款利息1630万元)。
    该项目取得增值税专用发票并可以在2017年当期抵扣进项税2137．82万元。
    3．截止2017年12月31日，为开发房地产项目累计发生的利息支出为1630万元(包括罚息9．6万元，同时，已按会计核算计入开发成本中)。
    4．2017年当年发生管理费用580万元，其中包括业务招待费85万元；管理人员人身意外保险30万元。
    5．2017年当年发生财务费用30万元。
    6．2017年当年发生销售费用3620万元，其中包括广告费1800万元，委托境外某机构(非居民纳税人)代理销售支付手续费1550万元。
    其他资料：东达公司取得土地全部用于建造“幸福小区”，该项目于2016年6月开工建设，10月开始预售。2016年未取得可以抵扣增值税进项税额的凭证。2017年销售可供出售建筑面积的20％，2叭6年销售可供出售建筑面积的80％。该公司所在地区土地增值税预征率为5％，所得税预计毛利率为20％，该公司能够按项目分摊利息费用并能提供金融机构的贷款证明，当地人民政府规定土地增值税其他开发费用扣除比例为5％，城市维护建设税税率7％，教育费附加征收率为3％(不考虑地方教育附加和印花税)。东达公司2017年度已预缴所得税750万元。
    要求：
计算该公司土地增值税时可以扣除的金额。
选项
答案取得土地支付的金额＝15000(万元)； 开发成本＝520＋13260＋5402＋2040－1630＝19592(万元)； 开发费用＝1630－9．6＋(15000＋19592)×5％＝3350(万元)； 销项税＝(92397．51－14400)÷(1＋11％)×11％＝7729．48(万元)； 允许扣除的税金＝[(92397．51－14400)／(1＋11％)×11％－2137．82]×(7％＋3％)＝559．17(万元)； 加计扣除＝(15000＋19592)×20％＝6918．40(万元)； 计算土地增值税时可以扣除的金额＝15000＋19592＋3350＋559．17＋6918．40＝45419．57(万元)。
解析
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