首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建
admin
2009-04-28
57
问题
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
选项
答案
审题 (1)将题目浏览一遍,构思解题方法。 (2)仔细查看,并思考哪些条件有用,用于哪一步,还缺少什么条件,需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意:①题目中给出了哪两种还原率,这对确定解题思路至关重要;②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等,最好将其标注在时间轴上;③注意各已知条件的单位,如租金是按日、按月、还是按年计算;是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 (二)方法选择与解题思路 1.方法选择 从题目中所给条件,应考虑采用收益还原法。 2.解题思路 先根据房地客观收益和客观费用,求得房地纯收益;再通过房屋重置价格求得房屋现值,用房屋还原率求得房屋纯收益;将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益;用土地还原率.采用适当公式求得估价时点的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1.适用公式 计算房屋纯收益时,可采用无限年期公式: a=v×r 计算土地价格时,需采用有限年期公式: P=a/r×[1-1/(1+r)
n
] 2.计算步骤 (1)选择计算方法: 本题适用于收益还原法 (2)总收益计算: 采用客观收益,以30元/月计 年总收益=30×450×12=162 000(元) (3)计算出租总费用: 年税金=20×450=9000(元) 年管理费=30×450×12×5%=8100(元) 年维修费=1500×450×3%=20 250(元) 年保险金=1500×450×0.3%=2025(元) 年折旧费=1500×450/49=13775.5(元) 年总费用=9000+8100+20 250+2025+13 775.5=53 150.5(元) (4)计算房屋年纯收益: 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)×房屋还原率 =(1500×450-13 775.5×3)×6%=38 020.4(元) (5)计算土地纯收益: 土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益 =162 000-53 150.5-38 020.4 =70 829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格土地总价: P=a/r×[1-1/(1+r)
n
]=70 829.1/5%×[1-1/(1+5%)
46
]=1 266 429.0(元) n=50-4,r=5%。 单位地价=1 266 429.0÷500=2532.86(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。 计算房屋折旧时,除考虑房屋耐用年限外,还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计,当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时,应按房屋耐用年限计算折旧;当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时,应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限,亦未说明建筑结构,在此,暂根据土地剩余使用年限计算折旧,从1995年11月房屋建成开始计算,计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起,至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年,即从1994年11月起至2044年11月止,估价时点为1998年11月,土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点,收益年限直接用50年,或仅考虑房屋建设周期,土地收益年限取49年,结果都造成丢分。
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/J6zf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
某公司2000年6月以出让方式取得一宗位于某市某区某路×号的国有土地使用权,面积为18600m2,用途为工业,已办理土地登记手续。2004年5月,该公司拟以其所使用的国有出让土地作抵押,向某银行申请贷款。为验证该公司土地状况的真实性,降低银行贷款风险,现该
某市M公司于1997年8月1日以出让方式取得一宗2000平方米的国有土地使用权,批准用途为商业,使用期限为40年,于1997年8月20日办理了土地登记。现因债务的关系,将这宗地连同房产转让给了N贸易有限公司。问题该如何办理这宗地的土地使用权变更登记手续
某宗地系国有土地,使用权人刘某,于1993年8月8日经登记取得该宗地的出让国有土地使用权,面积80m2,土地用途为住宅,使用期限40年。依据1996年1月8日江规(96)字第13号文,1996年1月20日江都市土地管理局和刘某重新签订的江土合(96)字第
某公司通过协议出让的方式取得一宗地,批准用途为营业用地,土地面积的测量结果为4000m2,出让年限为50年。当该公司领取土地证书时发现,土地面积一栏错登为400m2。对此,该公司申请更正登记。问题1.土地登记错误或遗漏的原因主要有哪些?2.更正登记的
国家作价出资(入股)国有土地使用权设定登记是对一宗地上新确认的以作价出资或者入股方式取得的国有土地使用权进行的土地登记。问题1.对国有:上地使用权作价出资应作何理解?2.可以采取国有土地使用权作价出资(入股)的行业、企业有哪些?3.国有土地使用权作
()的义务是关于土地登记代理人义务的错误说法。
我国土地登记的作用不包括()。
查询申请人查询到有关的土地登记信息后,如果希望将此作为证明某一事实的证据以向有关方面提供,要求查询机构在查询结果上盖印鉴章,这种查询方式称为()。
为调节房地产开发企业土地增值收益和利润而设定的税种是()。
随机试题
李某,男性,34岁。因脑部外伤诱发成疾,头晕健忘,时发头痛,常有一时性神志丧失,伴见四肢抽动,舌质暗,苔薄白,脉弦,中医辨证以下列哪项为主
张义幼年之时,生母死亡,埋葬在一块田地旁边。同族人张为放火烧荒,火苗把张义母亲的坟给烧毁了。张义的同胞姐姐暗中把这件事告诉了他,张义虽然年幼,但悲伤如同在守丧期间一样,长大后也不结婚。后来,他终于手持利刃,杀了张为,以为母亲尽孝,复了仇。依据《大清律例》及
公路工程对土工织物及相关产品的要求主要是()和加筋、防渗和防护作用。
设备工程成本控制的主体是()。
下列关于资源税税收优惠的表述,不正确的有()。
在生产中采用了节省劳动力的新技术后所造成的失业,称之为()。
下列有关诉讼时效的表述中,正确的是()。
下列说法中正确的是()。
PASSAGEONEGiveatitleforthepassage.
A、Ahoneymoonsuitefor$250forthenightandfreebreakfastofChinesestyle.B、Ahoneymoonsuitefor$225forthenightandf
最新回复
(
0
)