2. 工程
  3. 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建

某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建

admin2009-04-28  82
问题 某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。
   已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5%和6%。
   试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
选项
答案审题 (1)将题目浏览一遍，构思解题方法。 (2)仔细查看，并思考哪些条件有用，用于哪一步，还缺少什么条件，需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意：①题目中给出了哪两种还原率，这对确定解题思路至关重要；②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等，最好将其标注在时间轴上；③注意各已知条件的单位，如租金是按日、按月、还是按年计算；是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 (二)方法选择与解题思路 1．方法选择 从题目中所给条件，应考虑采用收益还原法。 2．解题思路 先根据房地客观收益和客观费用，求得房地纯收益；再通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益；将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益；用土地还原率．采用适当公式求得估价时点的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1．适用公式 计算房屋纯收益时，可采用无限年期公式： a＝v×r 计算土地价格时，需采用有限年期公式： P＝a/r×[1-1/(1+r)n] 2．计算步骤 (1)选择计算方法： 本题适用于收益还原法 (2)总收益计算： 采用客观收益，以30元/月计 年总收益＝30×450×12＝162 000(元) (3)计算出租总费用： 年税金＝20×450＝9000(元) 年管理费＝30×450×12×5%＝8100(元) 年维修费＝1500×450×3%＝20 250(元) 年保险金＝1500×450×0.3%＝2025(元) 年折旧费＝1500×450/49＝13775.5(元) 年总费用＝9000+8100+20 250+2025+13 775.5＝53 150.5(元) (4)计算房屋年纯收益： 房屋年纯收益＝房屋现值×房屋还原率 ＝(房屋重置价－年折旧费×已使用年限)×房屋还原率 ＝(1500×450－13 775.5×3)×6%＝38 020.4(元) (5)计算土地纯收益： 土地纯收益＝总收益－总费用－房屋纯收益 ＝162 000－53 150.5－38 020.4 ＝70 829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格土地总价： P＝a/r×[1-1/(1+r)n]＝70 829.1/5%×[1-1/(1+5%)46]＝1 266 429.0(元) n＝50-4，r＝5%。 单位地价＝1 266 429.0÷500＝2532.86(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。 计算房屋折旧时，除考虑房屋耐用年限外，还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计，当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时，应按房屋耐用年限计算折旧；当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时，应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限，亦未说明建筑结构，在此，暂根据土地剩余使用年限计算折旧，从1995年11月房屋建成开始计算，计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起，至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年，即从1994年11月起至2044年11月止，估价时点为1998年11月，土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点，收益年限直接用50年，或仅考虑房屋建设周期，土地收益年限取49年，结果都造成丢分。
解析
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