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某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。 已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建
admin
2009-04-28
78
问题
某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。
已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。
试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。
选项
答案
审题 (1)将题目浏览一遍,构思解题方法。 (2)仔细查看,并思考哪些条件有用,用于哪一步,还缺少什么条件,需通过什么方法求得。 (3)在具体细节上要留意:①题目中给出了哪两种还原率,这对确定解题思路至关重要;②看清土地出让年期及起止年月、建筑物建成年月、估价时点等,最好将其标注在时间轴上;③注意各已知条件的单位,如租金是按日、按月、还是按年计算;是单位建筑面积租金、还是可出租面积租金。 (二)方法选择与解题思路 1.方法选择 从题目中所给条件,应考虑采用收益还原法。 2.解题思路 先根据房地客观收益和客观费用,求得房地纯收益;再通过房屋重置价格求得房屋现值,用房屋还原率求得房屋纯收益;将房地纯收益扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益;用土地还原率.采用适当公式求得估价时点的土地价格。 (三)公式与计算步骤 1.适用公式 计算房屋纯收益时,可采用无限年期公式: a=v×r 计算土地价格时,需采用有限年期公式: P=a/r×[1-1/(1+r)
n
] 2.计算步骤 (1)选择计算方法: 本题适用于收益还原法 (2)总收益计算: 采用客观收益,以30元/月计 年总收益=30×450×12=162 000(元) (3)计算出租总费用: 年税金=20×450=9000(元) 年管理费=30×450×12×5%=8100(元) 年维修费=1500×450×3%=20 250(元) 年保险金=1500×450×0.3%=2025(元) 年折旧费=1500×450/49=13775.5(元) 年总费用=9000+8100+20 250+2025+13 775.5=53 150.5(元) (4)计算房屋年纯收益: 房屋年纯收益=房屋现值×房屋还原率 =(房屋重置价-年折旧费×已使用年限)×房屋还原率 =(1500×450-13 775.5×3)×6%=38 020.4(元) (5)计算土地纯收益: 土地纯收益=总收益-总费用-房屋纯收益 =162 000-53 150.5-38 020.4 =70 829.1(元) (6)计算1998年11月土地价格土地总价: P=a/r×[1-1/(1+r)
n
]=70 829.1/5%×[1-1/(1+5%)
46
]=1 266 429.0(元) n=50-4,r=5%。 单位地价=1 266 429.0÷500=2532.86(元/平方米) (四)难点与常见错误分析 本题的难点在于正确确定房屋的计提折旧年限和土地的收益年限。 计算房屋折旧时,除考虑房屋耐用年限外,还要考虑到土地使用权的年限。计提折旧年限应从房屋竣工验收合格之日起计,当房屋耐用年限短于土地剩余使用年限时,应按房屋耐用年限计算折旧;当房屋耐用年限长于土地剩余使用年限时,应按土地剩余使用年限计算折旧。 题目中未给出房屋耐用年限,亦未说明建筑结构,在此,暂根据土地剩余使用年限计算折旧,从1995年11月房屋建成开始计算,计提折旧年限应为49年。 土地收益年限应从估价时点算起,至土地使用年期届满为止。题目中土地使用年期为50年,即从1994年11月起至2044年11月止,估价时点为1998年11月,土地收益年限应为46年。常见错误是应试者不考虑估价时点,收益年限直接用50年,或仅考虑房屋建设周期,土地收益年限取49年,结果都造成丢分。
解析
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土地估价实务基础题库土地估价师分类
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