建设工程合同+商品房买卖+不动产物权变动+代理(本题有超纲内容，供考生参考)房产开发商甲与建筑施工企业乙签订建筑工程施工合同。合同约定：建筑工程完成时，甲与乙按6：4比例分配房屋。房屋建成后，甲以工程逾期完工构成违约为由起诉乙，要求乙支付违约金300万元；

admin2017-04-09 53

问题建设工程合同+商品房买卖+不动产物权变动+代理(本题有超纲内容，供考生参考)房产开发商甲与建筑施工企业乙签订建筑工程施工合同。合同约定：建筑工程完成时，甲与乙按6：4比例分配房屋。房屋建成后，甲以工程逾期完工构成违约为由起诉乙，要求乙支付违约金300万元；乙反诉甲，理由是：甲拖延办理有关开工手续及工程款拨付，构成违约，要求甲承担违约金400万元。案件起诉后，丙以其与乙有房屋买卖合同为由，要求甲、乙为其办理所购房屋的产权证。法院受理后，认定以下事实：
(1)甲、乙合同订立后，双方先施工后办理了有关开工手续，开工1个月后才办理完所有建筑施工手续。
(2)合同约定，双方有权各自对外出售作为分配比例额度内的房屋，乙以甲的名义对外销售房屋；甲、乙在没有取得房屋预售许可证的情况下，对外销售了各自分配额度内的全部房屋。本案至起诉时，购房人的房屋产权的登记手续均未办理，出卖人的房屋预售许可证未取得。
本案中，在没有取得房屋预售许可证的情况下，乙通过合同销售房屋给丙产生的法律后果有( )。(经调整)

选项 A、房屋销售行为违反行政法规定
B、房屋销售合同无效
C、房屋销售合同有效
D、如果丙不知情，则销售方构成欺诈
E、如果丙不知情，甲、乙售房行为属于商业欺诈，应当双倍返还合同价款

答案A,B,D

解析 (1)选项A：根据《城市商品房预售管理办法》第6条的规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；
(2)选项BC：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效；
(3)选项DE：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担“不超过已付购房款l倍的赔偿责任”；从该规定看，故意隐瞒未取得商品房预售许可证明而订立商品房买卖合同的出卖人构成欺诈，但对其所进行的欺诈惩罚并非完全意义上的“双倍赔偿”，只是有限的双倍赔偿——“已付购房款1倍”。

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