甲房地产开发商与自然人乙签订房屋买卖合同,将一幢房屋卖与乙。双方同时约定,一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同,将该房卖与丙,并与丙办理了过户登记手续。下列说法中哪些是正确的:( )

admin2022-03-15  33

问题 甲房地产开发商与自然人乙签订房屋买卖合同,将一幢房屋卖与乙。双方同时约定,一方违约应支付购房款35%的违约金。但在交房前甲又与丙签订合同,将该房卖与丙,并与丙办理了过户登记手续。下列说法中哪些是正确的:(    )

选项 A、乙可以自己与甲签订的合同在先,主张甲与丙签订的合同无效
B、乙有权要求甲收回房屋,实际履行合同
C、乙不能要求甲实际交付该房屋,但可要求甲承担违约责任
D、若乙要求甲支付约定的违约金,甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少

答案C,D

解析 债权具有平等性,甲乙和甲丙两份购房合同效力平等,A选项不正确。《物权法》第9条第1款规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。本题甲丙已经办理过户登记,房屋所有权归丙所有,甲无权收回房屋,乙也不能请求甲收回房屋,B选项不正确。C选项认为乙不能要求甲收回房屋的说法正确,但甲乙之间购房合同成立并生效,因甲不能交付房屋构成违约,乙可以要求甲承担违约责任,C选项正确。《合同法》第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《合同法解释(二)》第29条第2款规定:当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本题双方约定35%的违约金属于过分高于造成损失,甲可以请求法院或仲裁机构予以适当减少,D选项正确。
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