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  3. 某市非房地产开发公司，2015年发生以下业务： (1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元； (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3； (3)住宅楼开发

某市非房地产开发公司，2015年发生以下业务： (1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元； (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3； (3)住宅楼开发

admin2016-06-19  29
问题 某市非房地产开发公司，2015年发生以下业务：
  (1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金6000万元，缴纳相关税费240万元；
  (2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼、会所和写字楼各一栋，占地面积各为1／3；
  (3)住宅楼开发成本3000万元，分摊到住宅楼的利息支出300万元，无法提供金融机构证明；
  (4)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明及利息支出的具体数额；
  (5)与住宅楼配套的会所开发成本480万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所建成后产权属于住宅楼全体业主所有；
  (6)9月份全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入15000万元；将写字楼出租，当年按合同约定取得租金收入8万元。
  (其他相关资料：该公司所在地政府规定，按土地增值税暂行条例规定的最高比例计算扣除房地产开发费用)
  要求：根据上述资料，回答下列问题。
  (1)计算该公司应缴纳的营业税、城建税、教育费附加及地方教育附加；
  (2)计算该公司计算土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额；
  (3)计算该公司计算土地增值税时应扣除的开发成本；
  (4)计算该公司计算土地增值税时应扣除的开发费用；
  (5)计算该公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)应缴纳的营业税、城建税、教育费附加及地方教育附加=(15000+8)×5％×(1+7％+3％+2％)=840．45(万元) (2)应扣除的取得土地使用权支付的金额=(6000+240)×2／3=6240×2／3=4160(万元) 这里考查土地增值税可扣除项目的范围，按照规定，住宅楼配套的会所等公共设施虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的，可扣除相应成本、费用。 (3)应扣除的开发成本的金额=3000+480=3480(万元) (4)应扣除的开发费用=(4160+3480)×10％=764(万元) (5)扣除项目金额合计=4160+3480+764+15000×5％×(1+7％+3％+2％)+15000×0．5％o=9251．5(万元) 增值额=15000—9251．5=5748．5(万元) 增值率=5748．5÷9251．5×100％=62．14％，适用40％的税率，速算扣除系数5％，应纳土地增值税=5748．5×40％一9251．5×5％=1 836．83(万元)。
解析
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