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某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2,总建筑面积 8000m2,预计开发期为3年,大厦的出售价格为每平方米18000元,建成一年后全部售出。该地块为生地,需地行基础设施建设和场地拆迁,预计这部分费用为每平方米2000元,建安工程
某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m2,总建筑面积 8000m2,预计开发期为3年,大厦的出售价格为每平方米18000元,建成一年后全部售出。该地块为生地,需地行基础设施建设和场地拆迁,预计这部分费用为每平方米2000元,建安工程
admin
2013-04-25
51
问题
某地块拟开发成综合性、多功能的商务大厦。该地块占地15000m
2
,总建筑面积 8000m
2
,预计开发期为3年,大厦的出售价格为每平方米18000元,建成一年后全部售出。该地块为生地,需地行基础设施建设和场地拆迁,预计这部分费用为每平方米2000元,建安工程费为每平方米5000元,专业费按建筑费的6%计算,上述费用假定3年均匀投入。销售税率和销售费用分别是5%和3%,利息率取11%,折现率14%,利润率30%。今用假设开发法评估该地块的出让价格,其估算过程如下:
1.计算开发完成后的价值:
80000×18000÷(1+4%)=126316(万元)
2.建筑费:
(5000+2000)×8000=56000(万元)
3.专业费:
5000×80000×6%=2400(万元)
4.销售税与销售费用:
126316×(5%+3%)=10105(万元)
5.利息:
[V+5000(1+6%)×8000]×3×11%=0.33V+13992(万元)
6.利润:
[V+(5000+2000)(1+6%)×80000]×30%=0.3V+17808(万元)
7.总地价:
V=(126316-56000-2400-10105-0.331V-13992-0.3V-17808)
V=(126316-56000-2400-10105-17808)÷1.63=15958(万元)
选项
答案
1)开发完成后的价值为80000×18000=144000(万元) (2) 专业费应为(5000+2000)×80000×6%=3360(万元) (3) 利息应为V×3×11%+7000(1+6%)×80000×1.5×11%=0.33V+9794.4(万元)
解析
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