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  3. 下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下

下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。 1．比较案例的选择 根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下

admin2009-05-10  91
问题 下面是一份土地估价技术报告的市场比较法测算说明部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题(答案写在题目下方空白处)。
   1．比较案例的选择
   根据收集到的近几年商业用地交易案例资料，确定了与待估宗地类似的三宗土地作为比较对象，基本情况如下表所示。
   
   2．建立价格可比基础(略)
   3．因素条件说明
整理估价人员收集的有关资料，将待估宗地与比较实例的因素条件列表表示，详见下表
   
   4．编制比较因素条件指数表 根据待估宗地和比较案例在交易日期、交易方式、区域因素、个别因素的差别，确定各比较因素条件指数如下表所示。
     
   5．计算比准价格
   将交易实例中的地价和待估宗地与比较实例的因素修正系数代入市场比计算公式，则：
   比准地价A＝3445×(108/104)×(100/96)×(100/98)×(100/104)×(100/96)＝3808.71(元/m2)
   比准地价B＝3510×(108/100)×(100/96)×(100/102)×(100/98)＝395033(元/m2)
   比准地价C＝3880×(108/107)×(100/99)×(100/92)×(100/98)＝4387.56(元/m2)
   通过对上述三个比准价格分析比较，确定单位土地面积地价为4048.87元/m2。
   请根据上述内容回答以下问题。
   1．在对所选案例的说明中，隐含了一个前提性条件，请问这一前提性条件是什么？
   2．比较案例中，有挂牌出让案例，并且没有对挂牌方式进行价格修正，是否合理？为什么？试比较一般情况下土地挂牌出让与土地转让交易在市场环境方面的不同。
   3．在交易时间的修正中，案例B的修正系数为100，说明(    )(只有1个选项)。
   A．以案例B作为比较基准
   B．案例B所在时点是地价指数基期
   C．案例B所在时点与地价指数基期的市场地价水平一致
   D．案例B与评估对象比较市场价格相差为零
   4．该部分作为估价技术报告的内容，还有哪些错误和不完善的地方？
选项
答案1．隐含的前提性条件是所选案例与估价对象在同一区域或同一供需圈。 2．不合理。挂牌是一种特殊的交易方式，交易结果可能偏离正常市场水平，只有在挂牌出让与股权转让价格形成环境基本一致的情况下才能确定可以不修正。 区别：①挂牌供给土地数量有限，供需不易平衡；②挂牌时间有限制；③挂牌场地少(交易场地少，缺乏灵活性)；④挂牌土地信息有限。 3．C 4．存在错误和不完善的地方如下。 ①编制比较因素条件指数表中，缺少地价指数和各因素条件指数的编制依据。 ②未进行容积率修正。 ③未进行使用年期修正。 ④未说明由3个比准价格确定的单位面积地价的方法及原因。
解析
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