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某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米,建筑面积为18
某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米,建筑面积为18
admin
2016-07-16
47
问题
某房地产公司于2005年1月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权,并于2007年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为60年,残值率为0。评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积为1000平方米,建筑面积为1800平方米,现用于出租,每年实收租金为72万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元,空置率为10%,每年需支付的管理费为年租金的3%,维修费为重置价格的1.5%,土地使用税及房产税为每建筑平方米25元,保险费为重置价格的0.2%,土地资本化率为6%,建筑物资本化率为8%。要求:试根据以上资料评估该宗地2008年1月土地使用权的市场价值。
选项
答案
(1)计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益=50×12×1800×(1—10%)=972000(元) (2)计算总费用。 ①年管理费=972000×3%=29160(元) ②年维修费=2500×1800×1.5%=67500(元) ③年税金=25×1800=45000(元) ④年保险费=2500×1800×0.2%=9000(元) 年总费用=①+②+③+④ =29160+67500+45000+9000=150660(元) (3)计算房地产纯收益。 年房地产纯收益=年总收益一年总费用 =972000—150660=821340(元) (4)计算房屋纯收益。 ①计算年(折旧费)贬值额。年(折1日费)贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限来确定的,但是在本例中,土地使用年限小于房屋耐用年限,根据《城市房地产管理法》第二十一条的规定,土地使用权出让年限届满,土地使用权由国家无偿收回。这样,房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中,房地产使用者可使用的年期为48年(50一2),并且不计残值,视为土地使用权年限届满,地上建筑物一并由政府无偿收回(注:如计算残值,也可以)。 年(折旧费)贬值额=建筑物重置价使用年限=2500×1800÷48=93750(元) ②计算房屋现值。 房屋现值=房屋重置价一年(折旧费)贬值额×已使用年数 =2500×1800—93750×1 =4406250(元) ③计算房屋纯收益。 房屋年纯收益=房屋现值×房屋资本化率 =4406250×8%=352500(元) (5)计算土地纯收益。 土地年纯收益=年房地产纯收益一房屋年纯收益 =821340—352500=468840(元) (6)计算土地使用权市场价值。土地使用权在2008年1月的剩余使用年期为: 50一3=47(年) P=468840/6%×[1—1/(1+6%)
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]=7308760(元) 单价=7308760÷1000=7309(元/平方米) (7)评估结果。本宗土地使用权在2008年1月的土地使用权市场价值为7308760元,单价为7309元/平方米。
解析
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资产评估实务(二)
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