6年前，甲提供一宗面积为1000m2、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m2的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所

admin2010-08-08 41

问题 6年前，甲提供一宗面积为1000m²、使用期限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设一幢建筑面积为3000m²的钢筋混凝土结构办公楼。房屋建设期为2年，建成后，其中l000m²建筑面积归甲所有，2000m²建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。

选项

答案本题的估价对象是未来14年后(乙的整个使用期限为20年，扣除已使用6年，剩余使用期限为14年)的28年土地使用权(土地使用期限50年，扣除乙的使用期限20年和建设期2年，剩余28年)和房屋所有权在今天的价值。估价思路之一是采用市场法，寻找市场上类似房地产42年的价值和14年的价值，然后求其差额即是。估价思路之二是采用收益法(未来净收益的现值之和)，其中又有两种求法：一是先求取未来42年的净收益的现值之和及未来14年的净收益的现值之和，然后两者相减即是；二是直接求取未来14年后的28年的净收益的现值之和。以下采用收益法的第一种求法。据调查得知，现时与该办公楼相类似的写字楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，据估价人员分析预测，其未来月租金稳定在80元，出租率为85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35％，报酬率为10％。由于建筑物经济寿命为60年，估价时点以后的建筑物剩余经济寿命为60—6=54(年)，建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束，收益期限根据土地使用权剩余年限确定。估价时点以后的土地使用权剩余年限为50—6—2=42年。 (1)求取未来42年的净收益的现值之和：年净收益=80元／(月·m²)×2000m²×85％×(1—35％)×12月=106．08万元 [*] (2)求取未来14年的净收益的现值之和： [*] =781．46万元 (3)求取未来14年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值： V₂₈=V₄₂一V₁₄=(1041．43一781．46)万元=259．97万元

解析

转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/gh9f777K

本试题收录于：房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类

房地产估价案例与分析

房地产估价师

相关试题推荐

随机试题

最新回复(0)

房地产估价案例与分析

房地产估价师

香港房地产中介代理业务的运作程序，大致可分为以下()几个阶段。

目前香港房地产经纪业日益成熟，其发展趋势为()。

房地产经纪人和经纪人协理除应遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德，以及不得同时在两个或两个以上经纪机构执行业务外，还应当履行以下义务()。

网络制组织结构形式的缺点是，将某些基本职能外包，必然会增加()的困难。

某房地产经纪机构在高层管理者之下按照地区设置组织结构，这种组织结构形式为()。

患者，男，16岁。发热10天伴食欲减退，软弱。查体：T39．6℃，P74次／分，肝肋下2．0cm，脾肋下1．0cm。实验室检查：WBC26×109／L；N0．85，L0．14，E0．01。临床上拟诊为伤寒，为确诊应首选()

试分析法律关系的构成。

下列内容中应记录在既往史中的是【】

使颅内压骤然增高的因素不包括

建设项目是指一个场地或几个场地上,按照一个总体设计进行施工,并受总概算控制的各个工程项目的总和。建设项目在经济上实行独立核算,具有独立的组织形式。()

机关工作循规蹈矩，没有太大的自主性，年轻人有棱有角。你能适应机关工作吗?

在知觉过程中，人不仅把知觉对象的特点登记下来，而且以过去的知识经验为依据，力求对知觉对象作出某种解释，使它具有一定的意义。这反映了知觉的()

下列人物中，哪一个没有弃医从文的人生经历?()

GooglealreadyhasawindowintooursoulsthroughourInternetsearchesanditnowhasinsightintoourailingbodiestoo.The

以下对伪指令的解释错误的是()。