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有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法?并简述理由。

admin2012-01-08  16
问题 有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，你认为可以优先选用哪四种估价方法?并简述理由。
选项
答案对于待建商品住宅的用地进行地价评估时，可以优先选用：(1)基准地价修正法；(2)市场比较法；(3)假设开发法；(4)成本估价法。其理由分别简述如下： (1)基准地价修正法。 基准地价是在一定时期和一定条件下，不同土地区位(级别)内各类用地的土地使用权的平均价格。标定地价是在一定时期和一定条件下，能代表不同区位(级别)、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。基准地价是反映地价总体变化趋势和各级、各类土地使用权的平均价格，标定地价是出让、转让同类宗地价格的参考价格。现宗地用途已规定为商品住宅用地，所以可以在基准地价和标定地价的基础上，结合用途、估价时点进行修正，得出宗地价格。 (2)市场比较法。 在求取待建商品住宅用地的价格时，将宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地加以比较对照，从已经发生了交易的类似宗地的已知价格，修正得出待估宗地的价格。 (3)假设开发法。 在求取待建商品住宅用地价格时，将宗地的预期开发价值减去其正常的开发及销售费用、利息、税费及利润，来确定宗地的价格。 (4)成本估价法。 在求取待建商品住宅用地的价格时，以开发宗地所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税再来确定待估宗地的价格。
解析
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