2. 工程
  3. 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地

估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地

admin2010-08-08  80
问题 估价对象概况：本估价对象是一个专用仓库；位于某城市建成区内；土地面积5000m2，建筑面积8500m2；建筑物建成于1987年8月底，建筑结构为钢筋混凝土结构；土地原为划拨土地使用权，2006年6月15日补办出让手续，补交出让金等费用，取得了50年出让土地使用权。
估价要求：需要评估该专用仓库2007年8月30日的价值。
选项
答案估价过程： (1)选择估价方法。本估价对象为专用仓库，所在城市尚无该类仓库的买卖实例，该仓库及类似仓库目前也无直接、稳定的经济收益，故选用成本法进行估价。 (2)选择计算公式。该宗房地产估价属于成本法中的旧的房地产估价，需要评估的价值包含土地和建筑物的价值，故选择的计算公式为：旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧 (3)求取土地重新购建价格。由于该土地位于城市建成区内，难以直接求取其重新开发成本，政府也未公布基准地价，故拟通过以下两个途径求取该土地的重新购建价格： ①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格； ②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。 ①采用市场法，利用当地类似土地的出让或转让价格求取土地的重新购置价格。调查选取了A、B、C三个可比实例并进行有关修正、调整如下：可比实例A：土地面积4300m2；成交日期2006年9月；成交价格605元／m2。修正与调整计算如下： [*] 可比实例B：土地面积5500m2；成交日期2007年1月；成交价格710元／m2。修正与调整计算如下： [*] 可比实例C：土地面积4800m2。；成交日期2007年6月；成交价格633元／m2。修正与调整计算如下： [*] 故：估价对象土地的单价=(681．4+689．9+679．8)元／m2÷3=684元／m2 ②采用成本法，利用当地征地费加土地使用权出让金和土地开发成本等，再加上地段差价的办法求取土地的重新开发成本。在估价时点(2007年8月30日)征收郊区集体土地平均每亩需要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用共计10万元，约合150元／m2；向政府缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费30元／m2；将土地开发成能直接在其上进行房屋建设的土地，需要“五通一平”，为此，每平方米还需要110元(含开发土地的必要支出和应得利润)。以上合计为290元／m2，可视为城市边缘熟地的价格。该城市土地分为10个级别，城市边缘熟地列为最差级，即处于第10级土地上，而估价对象房地产处于第6级土地上，因此，还需要进行土地级别对地价影响的调整。各级土地之间的地价差异见表3—80。 [*] 根据表3～77：估价对象土地的单价=290元／m2×2．86=829．4元／m2通过以上两个途径求得估价对象土地的单价分别684元／m2和638元／m2。该房地产估价主要是以前者为基础，但对于后者也加以充分考虑，并斟酌熟悉当地房地产市场行情者的意见，确定估价对象土地的单价为680元／m2。 故：估价对象土地的总价=680元／m2×5000m2=340．0万元 (4)求取建筑物重新购建价格。现时(在估价时点2007年8月30日)与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的重置价格(含必要支出和应得利润)为1000元／m2·建筑面积。 故：估价对象建筑物的重新购建总价：1000元／m2×5000m2=500．0万元 (5)求取建筑物折旧。采用直线法求取折旧额。参照有关规定并根据房地产估价师到实地查看的判断，该专用仓库建筑物的经济寿命为60年，有效年龄为20年，残值率为零。由于土地使用权剩余期限近49年，建筑物剩余经济寿命40年，建筑物的经济寿命早于土地使用期限而结束，应按照建筑物的经济寿命40年计算建筑物折旧，故：估价对象建筑物的折旧总额=500．0万元× [*] =250．0万元房地产估价师再次到实地查看，认为该专用仓库建筑物的折旧程度为三成，即将近七成新，与上述计算结果基本吻合。 (6)求取积算价格。 旧的房地价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格一建筑物折旧=(340．0+500．0—250．0)万元=590．0万元 估价结果：根据上述计算结果并参考房地产估价师的估价经验，将本估价对象专用仓库2007年8月30日的价值总额评估为590．0万元，折合每平方米建筑面积694．12元。
解析
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