2010年1月,高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定,公司为高某预留所选房号,双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定,认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元,该款于双方签订商品房预售合同时

admin2016-05-08  44

问题 2010年1月,高某与某房地产开发公司签订了一份《预售商品房认购书》。《认购书》约定,公司为高某预留所选房号,双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。《认购书》还约定,认购人于签订认购书时缴纳“保证金”一万元,该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金,如认购人接到公司通知后七日内不签订商品房预售合同,则该款不予退还。同年2月,高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知,立即前往公司签订了商品房预售合同,并当场缴纳了首期购房款80万元。同年5月,高某接到公司通知:房屋预售合同解除。经了解,该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。(2010年试卷一第95~97题)
经双方协商,高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上,双方发生分歧。高某要求返还80万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还80万元首期房款和一万元“保证金”。对此,下列判断正确的是:

选项 A、商品房预售合同无约束力,只能按公司的意见办理退款
B、商品房预售合同有效,但《预售商品房认购书》无效,故应按公司的意见办理退款
C、《预售商品房认购书》和商品房预售合同均有效,应该支持高某的主张
D、开发商违约,高某有权请求赔偿损失

答案C,D

解析 依前两题的解析可知,《预售商品房认购书》与商品房预售合同是两个相互独立的有效合同,均具有约束力,故AB选项说法错误,都不当选。《合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第115条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”本题中,收受定金的开发商违约,经双方协商,高某同意解除商品房预售合同,开发商应当双倍返还定金,对于高某的损失,高某有权请求开发商赔偿损失,CD选项正确,皆当选。
      商品房预售部分极易结合民法相关知识点进行考查。考生在复习这部分时,应注意参照《合同法》、《担保法》的相关规定进行系统掌握。
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