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某开发项目规划用途为单身公寓,土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日,土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m2,预计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m2,管
某开发项目规划用途为单身公寓,土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日,土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m2,预计售价3000元/m2。 该项目于2007年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m2,管
admin
2010-06-15
33
问题
某开发项目规划用途为单身公寓,土地使用权年限为2007年3月1日至2077年2月 28日,土地使用权出让金已经全部交清。规划建筑面积5000m
2
,预计售价3000元/m
2
。
该项目于2007年7月1日开工,原定工期9个月,建筑费为1200元/m
2
,管理费用为建筑费用的5%。建筑费和相应的管理费用投入时间为:开工后的第一季度投入30%,第二季度投入40%,第三季度投入30%。假定都在每季度中间投入,季度利率6.66%,销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%。开工后第一季度结束时,已有1000m
2
建筑面积按3000元/m
2
预售。开工后第二季度结束时,项目的原开发商拟将项目以合作开发的方式转让,转让方式为:一次性付给一笔转让费;用于补偿已投入的土地使用权出让金和建筑费等投资。已预售的1000m
2
的净销售收入在销售结束时由原开发商返还给合作方。现合作方委托评估该项目在2008年1月1日的价格V,估算如下:
1.计算开发完成后的价值
3000×5000/(1+1.665%)=14754340元
2.计算建筑费
1200×5000×30%/(1+1.665%)0.5=1785200元
3.计算管理费
1785200×5%/(1+1.665%)0.5=88526元
4.计算销售税和销售费用
14754340×(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143元
5.计算利润
(V+1785200+88526+1306143)×20%=0.2V+635973
6.计算开发完成后的价值-建筑费-管理费-销售税和销售费用-利润
V=14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-635973
V=9115415元
选项
答案
1.计算建筑费有错误,应为1200×5000×30%/(1+1.665%)0.5=1785200元 2.计算管理费有错误,应为1785200×5%=89260元 3.计算销售税费和销售费用有错误,应为:14754340×(6%+3%)=1327891元 4.计算利润有错误,应为:(V+1785200+89260)×20%=0.2V+374892元
解析
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房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
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房地产估价案例与分析
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