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某县城一家房地产开发企业2014年度受让一宗土地使用权，支付土地使用权价款及相关税费共计1802．5万元，将其中80％的面积用于开发建造10栋住宅楼，当年建成后，80％的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金

admin2016-04-06  72
问题 某县城一家房地产开发企业2014年度受让一宗土地使用权，支付土地使用权价款及相关税费共计1802．5万元，将其中80％的面积用于开发建造10栋住宅楼，当年建成后，80％的建筑面积直接对外销售。取得销售收入7648万元；其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关的账面记录的成本、费用有：
    (1)企业账面的房地产开发成本2620万元，其中包括：前期拆迁补偿费90万元、直接建筑成本2100万元、环卫绿化工程费用60万元、利息费用370万元(利息费用未超过同期银行贷款利率，但无法提供银行贷款证明)。
    (2)发生管理费用450万元、销售费用280万元。
    其他资料：当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税扣除项目时的扣除比例为9％。
    要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。
    (1)该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加；
    (2)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数；
(3)该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除的房地产开发费用；
    (4)该房地产开发企业的土地增值额；
    (5)该房地产开发企业应缴纳的土地增值税。
选项
答案 (1)该房地产开发企业应缴纳的营业税=7648 × 5％+63 × 5％=385．55 县城的城建税税率是5％ 应缴纳的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=385．55×(5％+3％+2％)=38．56(万元) 应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=385．55+38．56=424．1 l(万元) (2)取得土地使用权支付金额=1802．5×80％×80％=1153．6(万元) 注意购入土地只进行了80％面积的开发，开发的面积中，只有80％的比例实现了销售。 开发成本=(2620—370)×80％=l 800(万元) 现实房地产开发核算将利息费用计入成本，但计算土地增值税时，需要将开发成本中记录的利息支出剔除。 允许扣除的土地使用权支付金额和房地产开发成本合计数=1153．6+1800=2953．6(万元) (3)允许扣除的房地产开发费用=(1153．6+1 800)×9％=2953．6×9％=265．82(万元) (4)与转让房地产有关的税金=7648×5％×(1+5％+3％+2％)=420．64(万元) 加计扣除=(1153．6+1 800)×20％=590．72(万元) 允许扣除项目合计=1153．6+1 800+265．82+420．64+590．72=4230．78(万元) 增值额=7648—4230．78=3417．22(万元) (5)土地增值率=3417．22÷4230．78=80．77％ 应纳土地增值税额=3417．22×40％一4230．78×5％=1155．35(万元)。
解析
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