某商场的土地使用权年限为40年,从1994年5月31日起计。该商场共两层,每层建筑面积各为2000m2,可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、

admin2007-12-10  41

问题 某商场的土地使用权年限为40年,从1994年5月31日起计。该商场共两层,每层建筑面积各为2000m2,可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出,租期为5年,可出租面积的月租金为180元/m2,且每年不变;二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2,出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常总价格。

选项

答案解法一: (1) 计算各层可出租的面积: 2000×60%=1200(m2) (2) 计算租期内年净收益: 180×1200×12×(1-20%)=2073600(元)=207.36(万元) (3) 计算第一层在租期满后的年净收益: 200×1200×12×(1-20%)=2304000(元)=230.4(万元) (4) 计算第一层的正常价格:[*] =2640.27(万元) (5) 计算第二层的年净收益: 120×1200×12×(1-20%)=1382400(元)=138.24(万元) (6) 计算第二层的正常价格:[*] (7) 计算第一层与第二层的正常总价格: y=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05(万元) 答:该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。 解法二: (1) 计算不考虑带租约出售的全部商场正常总价格:[*] =431943009(元)=4319.43(万元) (2) 计算第一层带租约对商场售价的减损值:[*] =593800(元)=59.38(万元) (3) 计算该商场带租约出售的正常总价格: V=V1-V2=4319.43-59.38=4260.05(万元) 答:该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。 解法三: (1) 计算每层可出租的面积: 2000×60%=1200(m2) (2) 计算带租约的三年,每年的净租金收入: a1=(180+120)×1200×12×(1-20%)=3456000(元)=345.6(万元) (3) 计算租约期满后,每年的净租金收入: a2=(200+120)×1200×12×(1-20%)=3686400(元)=368.64(万元) (4) 计算带租约出售的正常总价格: [*] 答:该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。

解析
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