2. 工程
  3. 某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、

某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、

admin2007-12-10  57
问题 某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000m2，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2、120元/m2，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租约出售时的正常总价格。
选项
答案解法一： (1) 计算各层可出租的面积： 2000×60%=1200(m2) (2) 计算租期内年净收益： 180×1200×12×(1-20%)=2073600(元)=207.36(万元) (3) 计算第一层在租期满后的年净收益： 200×1200×12×(1-20%)=2304000(元)=230.4(万元) (4) 计算第一层的正常价格：[*] =2640.27(万元) (5) 计算第二层的年净收益： 120×1200×12×(1-20%)=1382400(元)=138.24(万元) (6) 计算第二层的正常价格：[*] (7) 计算第一层与第二层的正常总价格： y=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05(万元) 答：该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。 解法二： (1) 计算不考虑带租约出售的全部商场正常总价格：[*] =431943009(元)=4319.43(万元) (2) 计算第一层带租约对商场售价的减损值：[*] =593800(元)=59.38(万元) (3) 计算该商场带租约出售的正常总价格： V=V1-V2=4319.43-59.38=4260.05(万元) 答：该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。 解法三： (1) 计算每层可出租的面积： 2000×60%=1200(m2) (2) 计算带租约的三年，每年的净租金收入： a1=(180+120)×1200×12×(1-20%)=3456000(元)=345.6(万元) (3) 计算租约期满后，每年的净租金收入： a2=(200+120)×1200×12×(1-20%)=3686400(元)=368.64(万元) (4) 计算带租约出售的正常总价格： [*] 答：该商场1998年5月31日带租约出售的正常总价格为4260.05万元。
解析
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