2. 职业资格
  3. 某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业管理公司签订的为期一年的物业服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业管理公司的服务存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业管理公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。 问

某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业管理公司签订的为期一年的物业服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业管理公司的服务存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业管理公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。 问

admin2009-11-27  62
问题 某小区的物业管理公司是由开发商选聘的，业主入住时和物业管理公司签订的为期一年的物业服务合同早已过期，而双方一直未续签。业主王先生认为：物业管理公司的服务存在许多问题，就个人而言他无法阻止物业管理公司继续服务，但他有权利不续签合同，不交物业服务费。
   问题：
   王先生的做法是否合适，为什么?
选项
答案本案例是业主与物业管理公司未签合同能否不交物业服务费的问题，具体解答如下。 ①物业管理公司与业主虽未签合同，但双方存在事实上的合同关系。 根据《中华人民共和国合同法》第二十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”和第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，我们认为，物业管理公司和业主应该建立物业服务合同关系，书面合同在业主委员会建立前一般由物业管理公司与业主个人签订，在业主委员会建立后一般由物业管理公司与业主委员会签订。本案例中物业管理公司与业主个人的物业服务的续签合同未签，但物业管理公司继续为业主提供了物业服务，业主接受了物业管理公司的物业服务，业主与物业管理公司之间就符合上述合同法规定的“一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的条件，双方存在事实上的合同关系。如果物业管理公司在原合同期满后继续为业主提供物业服务，而业主不接受，业主通过业主大会形成决议，与物业管理公司正式终止合同，并与物业管理公司办理终止手续，则双方合同终止，双方合同关系结束。从本案例来看，并未发生此种情况，故业主仍有履行合同、缴纳相应的物业服务费的义务。 ②业主享受了物业服务，就应该缴纳物业服务费。 物业服务包括公共服务、专项服务和特约服务。物业公共服务是全体住户都享受的服务，如公共区域设备设施管理、安全保卫、卫生保洁、绿化等。物业公共服务不可能因为个人的不满而停止服务。业主事实上享受了服务，就应该缴纳物业服务费。 ③业主对物业管理公司的服务和收费存在异议，可以通过业主大会或业主委员会解决，或提起民事诉讼，但不能以此为由不交物业服务费。 业主对物业管理公司的服务和收费存在异议，一是通过业主大会或业主委员会解决。如果业主大会尚未召开、业主委员会尚未成立，应按法律法规规定的程序召开业主大会，成立业主委员会，由业主委员会根据业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同，改进物业服务质量，提高物业服务水平。如果业主认为物业管理公司不称职，可通过业主大会形成决议，解聘物业管理公司，另行选聘其他物业管理公司。二是业主可以针对物业管理公司的服务和收费提起民事诉讼，由法院根据法律和事实来作出判决。作为业主个人，不能以自己对物业服务优劣的主观判断而拒交物业服务费。 综上所述，物业管理公司与业主虽未签合同，但当业主享受了物业管理公司提供的物业服务后，应当及时缴纳物业服务费。
解析
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