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某幢写字楼,土地面积4000m2,总建筑面积为9000m2,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日~2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2,建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60
某幢写字楼,土地面积4000m2,总建筑面积为9000m2,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日~2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m2,建筑物重置成本为1300元/m2。建筑物自然寿命为60
admin
2009-03-28
29
问题
某幢写字楼,土地面积4000m
2
,总建筑面积为9000m
2
,建成于1990年10月1日,土地使用权年限为1995年10月1日~2035年10月1日。现在获得类似的40年土地使用权价格为2000元/m
2
,建筑物重置成本为1300元/m
2
。建筑物自然寿命为60年,有效经过年数为10年。其他的相关资料如下:
(1) 门窗等损坏的修复费用为3万元;装修的重置价格为82.5万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;空调系统功能落后,必须更换,旧系统已提折旧80万元,拆除该空调的费用为 10万元,可回收残值30万元,重新购建价格(不含安装费)为130万元,安装新的空调系统的费用为8万元;除空调以外的设备的重置价格为250万元,平均寿命为15年,经过年数为9年。
(2) 该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差,导致与同类写字楼相比,每月增加能耗 800元。
(3) 由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产,区域环境将受到一定的污染,租金将长期受到负面影响,预计每年租金损失为7万元。
(4) 该类写字楼的报酬率为l0%,银行贷款年利率为5%,土地报酬率为8%。
(5) 假设除空调以外,残值率均为零。
试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。
选项
答案
按题意,求该写字楼在估价时点(2005年10月1日)的折旧总额和现值。应该用成本法,适用于旧房地产的基本公式为: 旧房地价格=房地的重新购建价格-建筑物的折旧=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧先画出其时间示意图 [*] (1) 计算房地的重新购建价格 土地的重新购置价格=2000×4000=800(万元) 建筑物的重新购建价格=1300×9000=1170(万元) (2)计算建筑物的折旧 拟用分解法求取建筑物的折旧(物质折旧、功能折旧、经济折旧): ①物质折旧(建筑物重置价格1170万元,自然寿命60年,经济寿命45年,有效经过年数10年): 门窗等损坏的修复费用为:3万元 装修的折旧额为=82.5×1/5×4=66(万元) 设备的折旧额为=250×1/15×9=150(万元) 长寿命项目的折旧额=(1170-3-82.5-250)×1/45×10=185.44(万元) 该建筑物的物质折旧总额=3+66+150+185.44=404.44(万元) ②功能折旧(有两项): 对于可修复的功能落后(空调)引起的折旧额=130-80+10-30+8=38(万元) 对于不可修复的功能缺乏(增加能耗)引起的折旧额[*]9.05(万元) ③经济折旧:环境污染负面影响,每年租金损失为7万元 永久性不可修复折旧额[*] ④建筑物折旧总额=404.44+38+9.05+65.99=517.48(万元) (3) 该写字楼的现值=800+1170-517.48=1452.52(万元) 因此,该写字楼于2005年10月1日的折旧总额为517.48万元,写字楼现值为1452.52万元。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
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