商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m2，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米2

admin2008-03-01 53

问题商业区某商场共6层，每层建筑面积3000m²，土地使用年限为40年，从1996年5月18日起计。该商场1层至4层于1998年5月18日租出，租期为5年，月租金为每平方米240元，且每年不变；5层至6层于1998年7月1日租出，租期为3年，月租金为每平方米210元，现空置。问现评估该商场带租约出售的价格，应优先选用哪两种估价方法，并写出估价技术路线。

选项

答案1．应优先选用的估价方法是：收益法和比较法。 2．因商场属于收益性房地产，应选用收益法作为其中一种估价方法。 3．在市场交易实例比较多的情况下，应选择比较法为另一种估价方法。 4．在两种方法估价中均应考虑租约租金对商场价格的影响。有租约的租金收入用租约租金租约期满后的租金收入用客观租金现空置部分也要计客观租金收入 5．将两种方法的估价结果综合，确定最终估价值。

解析

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖的类型主要有()。

房地产经纪人协理享有的权利包括()。

违约行为包括下列()等几种情况。

职业道德在性质上具有()。

房地产经纪机构向开发商收购空置房，双方达成收购价格，而由经纪机构自行决定出售的市场价，这种行为在业内称为()。

数据管理信息系统把现有的()等都以一定的数据格式录入到计算机里,以数字的形式保存起来,可以随时查询,实现企业内部信息的数字化,并通过局域网连接互联网来实现企业与外部信息交流。

下列关于急性炎性脱髓鞘性多发性神经根病的描述，错误的是

水脏指的是()

单层横向全宽挖掘法适用于挖掘()的土质路堑。

根据《标准施工招标文件》规定，基准日后法律发生变化，承包人可以索赔的内容有()。

关于购房的优点，下列说法正确的是(　　)。

在社会主义制度下，积累基金主要用于()。

简述操作技能的主要类型。

()不属于项目财务绩效评估方法。

ItAin’tEasyBeingGreenGreenstoriesofhotelsA)Overthesummer,IstayedatfourhotelsintheUnitedStates.Theywereal

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房地产估价师

房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前房地产买卖的类型主要有()。

房地产经纪人协理享有的权利包括()。

违约行为包括下列()等几种情况。

职业道德在性质上具有()。

房地产经纪机构向开发商收购空置房，双方达成收购价格，而由经纪机构自行决定出售的市场价，这种行为在业内称为()。

数据管理信息系统把现有的()等都以一定的数据格式录入到计算机里,以数字的形式保存起来,可以随时查询,实现企业内部信息的数字化,并通过局域网连接互联网来实现企业与外部信息交流。

下列关于急性炎性脱髓鞘性多发性神经根病的描述，错误的是

水脏指的是()

单层横向全宽挖掘法适用于挖掘()的土质路堑。

根据《标准施工招标文件》规定，基准日后法律发生变化，承包人可以索赔的内容有()。

关于购房的优点，下列说法正确的是( )。

在社会主义制度下，积累基金主要用于()。

简述操作技能的主要类型。

()不属于项目财务绩效评估方法。

ItAin’tEasyBeingGreenGreenstoriesofhotelsA)Overthesummer,IstayedatfourhotelsintheUnitedStates.Theywereal

关于购房的优点，下列说法正确的是(　　)。