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  3. (一)基本情况 兆丰房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2016年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主

(一)基本情况 兆丰房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2016年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主

admin2020-12-21  81
问题 (一)基本情况
兆丰房产公司为某市一家知名房地产开发企业，2016年初该公司在某市市区竞得1万平方米土地进行商品房开发。公司采取一次性开发功能、售价和成本相似的商品房，开发的商品房可售面积为8万平方米，建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有。为了控制当地房价过快上涨的势头，当地政府在继续执行限购政策的同时要求房地产企业采取现房销售政策。2016年底，房屋竣工，正式开始销售商品房。2016年12月结转实现销售的商品房7．2万平方米，已经销售总面积的90％并取得竣工证明，实现商品房销售收入累计为96000元，企业相关的账务处理为：
借：银行存款    96000万元
        贷：主营业务收入    96000万元
(二)审核企业2016年度企业所得税年度汇算清缴及有关资料发现：
(1)年初，竞价取得土地使用权，成本4350万元。
借：无形资产——土地使用权    4350万元
        贷：银行存款                                      4350万元
(2)开发企业采取异地安置，购入房屋分给拆迁户，购房款支出合计14350万元。
借：开发成本    14350万元
        贷：银行存款      14350万元
(3)发生前期工程费3350万元，建筑安装工程费13550万元，基础设施费3500万元，会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元。
借：开发成本    21600万元
         贷：银行存款      21600万元
(4)发生与开发项目相关的间接费用7500万元。
借：开发成本    7500万元
        贷：银行存款      7500万元
(5)2016年度为构建商品房而发生的“财务费用”借方发生额为865万元，其中超过贷款期限的利息支出为115万元，可以提供银行贷款证明；“销售费用”借方发生额为1200万元，其中广告费1000万元；“管理费用”借方发生额1500万元，其中业务招待费890．5万元。
(6)开发成本和管理费用中合计列支实际发生的工资薪金总额为300万元、职工福利费总额为30万元、职工教育经费5万元，拨缴的工会经费6万元。
(7)计算土地增值税时，利息之外的其他开发费用按照5％的比例计算扣除。
(8)企业2016年计算的土地增值税如下：(已知土地增值税前可以扣除的税金为5280万元)
土地增值税的计算：
取得土地使用权所支付的金额=4350×90％=3915(万元)
开发成本=(14350+3350+13550+3500+7500)×90％=38025(万元)
开发费用=(865-115)×90％+(3915+38025)×5％=2772(万元)
其他扣除项目=(3915+38025)×20％=8388(万元)
扣除项目合计=3915+38025+2772+5280+8388=58380(万元)
增值额=96000-58380=37620(万元)
增值率=37620÷58380×100％=64．44％
应缴纳土地增值税：37 620×40％-58 380×5％=12129(万元)
企业所得税的计算：
广告费扣除限额=96000×15％=14400(万元)，实际发生1000万元，可据实扣除。
业务招待费扣除限额=96000×0．5％=480(万元)，实际发生额的60％=890．5×60％=534．3(万元)，只能扣除480万元。
利息费用的扣除中115万的超标利息不得扣除。
职工福利费的扣除限额：300×14％=42(万元)，未超过扣除限额，无须调整。
职工教育经费的扣除限额=300×2．5％=7．5(万元)，未超过扣除限额，无须调整。
工会经费扣除限额=300×2％=6(万元)，未超过扣除限额，无须调整。
税前可以扣除的期间费用=865-115+1200+1500-890．5+480=3039．5(万元)
(10)应纳税所得额=96000-3915-38025-3039．5-5280-12129=33611．5(万元)
应缴纳企业所得税=33611．5×25％=8402．875(万元)
(三)同时，关注到企业2015年度相关财务核算资料发现：

要求：
分析2016年企业上述处理和土地增值税、企业所得税的计算中有哪些问题。
选项
答案2016年企业上述处理和土地增值税、企业所得税的计算中存在的问题： ①建造的会所、电站、物业用房等配套设施的产权均归全体业主所有，所以其会所、电站、物业用房等配套设施费1200万元可以在土地增值税和企业所得税的计算前按90％的比例扣除。 ②为构建商品房发生的计入财务费用的借款利息支出865万，应该资本化，在企业所得税前按销售的90％计算扣除，并且不用考虑利息超标部分115万元的扣除。 ③本年职工教育经费的扣除限额7．5万元，实际发生数5万元，可以扣除，但是同时要考虑上年尚未扣除的职工教育经费12万元可以在本年度扣除2．5万元，纳税调减2．5万元。 ④本年广告费的扣除限额14400万元，实际发生数1000万，可以扣除，但是同时要考虑上年尚未扣除的广告费和业务宣传费500万元，纳税调减500万元。
解析
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