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  3. 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。 二、委托估价方 ××市中级人民法院。 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据××房地产发

下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因 土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 ××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。 二、委托估价方 ××市中级人民法院。 三、受托估价方(略) 四、估价目的 根据××房地产发

admin2013-04-08  27
问题 下面是一个完整的土地估价技术报告，请阅读后指出错误点并说明原因
土地估价技术报告
第一部分总述
一、估价项目名称
××房地产发展有限公司涉及法律诉讼的土地价格评估。
二、委托估价方
××市中级人民法院。
三、受托估价方(略)
四、估价目的
根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，权利人为××房地产发展有限公司，已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。现受委托评估土地的市场价格，供委托方确定拍卖价格提供参考；同时也为市国土资源局在办理土地变更登记手续时，了解该土地交易价格是否合理提供决策依据。
五、估价依据
1．《中华人民共和国土地管理法》及实施条例
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
3．《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4．《城镇土地估价规程》
5．《城镇土地分等定级规程》
6．委托方及案件当事人提供的有关资料
7．委托评估函
8．《国有土地使用证》[××字(2003)第×××××号]
9．《国有土地使用权出让合同》[××土地出让合同字第×××号]
10．《关于××商品住宅项目可行性研究报告的批复》[××计投××号]
11．《建设用地规划许可证》[××规地×第×××号]
12．其他有关资料
13．估价人员实地勘察、调查资料
六、估价基准日
2009年7月5日。
七、估价日期
2009年7月5日～7月14日。
八、地价定义
本报告提供的土地价格是2009年7月5日住宅用地使用权市场价格。
九、估价结果
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：
土地单价：4．562元／m2；
总价：10 237 128元；
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。
十、需要特殊说明的事项
1．本估价报告提供的评估结果是在全部限制条件下于估价期日的公开市场价值，所谓公开市场价值指评估对象于估价基准日在市场上出售并按以下条件可取得的合理价格。
(1)买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低土地真实价值。
(2)有一段合理交易时间。
(3)在此期间土地市场保持稳定。
(4)房地产买卖程序符合国家法律规定。
2．由于待估宗地的土地权属性质为国有划拨，考虑到未来转让土地的需要，本评估价格中包括土地使用权出让金；根据国家规定，该划拨土地转让时，应交纳土地出让金。
3．本报告的评估价格系全部限制条件下求得的。根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地已设定抵押权，因抵押人未能按期还款，该土地已由××市中级人民法院查封。考虑到本次评估是为法院处置该土地提供价格依据，所以未考虑抵押权对价格的影响。
4．本报告自估价基准日起一年内有效。
十一、土地估价师签字
姓名土地估价师资格证书号签字
王××    ××××    (签字)
李××    ××××    (签字)
十二、土地估价机构(章)
                                                                                                                       2009年7月14日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析
一、估价对象描述
1．土地登记状况
根据××房地产发展有限公司提供的《国有土地使用证》，该土地所有权属于国家所有，土地使用权人为××房地产发展有限公司，土地权属性质为国有出让。该宗地已设定抵押权，抵押权人为××银行，因未能按期还款，估价对象土地已由××市中级人民法院查封。估价对象土地为国有出让土地使用权，土地使用期限为2006年11月19日至2077年11月18日，自评估基准日起还剩余67年4个月。
2．土地权利状况
根据××房地产发展有限公司提供的国有土地使用权证，估价对象宗地编号为：××××，图号：××××，地号为：××××，规划用途为住宅用地，土地总面积为1 020．0m2，处于基准地价三级区域。国有土地使用证号：××××××。
3．土地利用状况
(1)规划指标。根据土地使用权出让合同，项目批准建造4层公寓式商品住宅两幢，总建筑面积为2 244m2。
(2)地块目前尚未开发，除沿××路还有3户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平。
二、地价影响因素分析
1．一般因素(略)。
2．区域因素
估价对象地块周边公交线路多，交通方便，距市中心直线距离约4 km，四周多为2层或多层住宅，幼托、小学、商店、邮局、银行等公共设施齐全，人均公共绿化面积大，为该城市低密度居住区。
3．个别因素
评估地块基本规则，面积小，土地开发工程建设所需的水、电尚未接通。
第三部分土地估价
一、估价原则
本项目评估遵循土地估价的合法原则、公平公正原则、估价时点原则、供求原则。
二、估价方法和估价过程
由于估价对象位于城市低密度居住区，房地产市场和土地市场比较发达，有较多的成交实例可以选择，根据《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)并结合估价对象的具体特点，选择市场比较法及成本逼近法进行评估。
(一)市场比较法
根据替代原则，将估价对象土地与较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正估价对象在评估期日的地价。其计算公式为：
待估宗地价格=(比较实例宗地价格×待估宗地情况指数)／(比较势力宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数)／(比较实例宗地交易期日地价指数×待估宗地区域因素条件指数)／(比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数)／(比较实例宗地个别因素条件指数)
1．选择比较实例
估价人员收集了多宗土地成交实例，选择了本市同属基准地价三级地段的3个土地出让实例作为比较实例，比较实例及评估地块情况见下表。

2．收集地价指数
据市统计局发布的资料，2005年以来的物价指数见下表。

3．容积率与修正系数的关系
根据当地容积率与地价的关系，容积率每提高0．1，修正指数提高5，容积率与修正指数的关系见下表。

4．土地因素条件指数
根据估价对象和比较实例因素条件及地价指数、容积率修正指数，确定土地因素条件指数见下表。

各因素比较说明：
期日因素：
委估对象相比较A、B、C为不同时期的价格，2005年至今住宅用地出让价格平稳上升。交易情况修正：
A、B、C为正常出让地价(市场价格)；估价对象土地为市场价格，考虑到法院对估价对象土地的处理，交易情况略向下修正。
区域因素修正：
该项因素主要包括地理位置(土地等级)条件、道路交通通达程度和环境，委估对象及比较实例均处××区内，但估价对象较实例B、C略差，进行修正。
个别因素修正：
主要包括临街因素、面积大小、基础设施、容积率、年期修正。
比较因素分值计算见下表。

5．确定待估宗地的比准价格
经测算，三个比较实例经修正后的价格分别是4 501元／m2、4 437元／m2和4748元／m2，取三个比较实例修正价格的算术平均值作为待估宗地的价格，即为4 562元／m2。
(二)成本逼近法
成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益(土地使用权出让金)来确定土地价格的估价方法。
1．计算公式
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益(土地出让金)
2．土地取得费
(1)评估地块原为新中国成立前留下的棚户区，密度大，共需拆迁安置51户居民，除沿××路还有三户待拆迁房屋外，其余已于2007年9月拆平，按当时居民拆迁安置费用平均水平，每户居民平均为12万元。
则：居民拆迁安置费为：12万元／户×(51一3)户=576万元
(2)土地开发费用。场地未平整，建筑垃圾未清理，工程未开工，临时水、电未到位，未发生土地开发费。
(3)管理费及不可预见费。计3％576万元×3％=17．28万元
(4)利息。利率按银行一年期贷款利率5．85％计，该地块动拆迁于2007年3月开始，拆迁周期约0．5年，计算利息为：
576万元×5．85％×0．5=16．85万元
(5)利润。评估目的为法院处置用，利润不计。
(6)税费。未发生经营收入，税费不计。
(7)土地增值收益。土地出让金以××房地产发展有限公司与市国土资源局于2006年1 1月签订的土地出让合同载明的出让金57．18万元(70年土地使用期限)并扣除2年零8个月的土地增值收益计：(57．18×67．33／70)万元=55万元。
(8)成本逼近法计算土地价格为：(576+0+17．28+16．85+0+0+55)万元=665．13万元。
单位土地面积单价=665．13万元／1 020 m。=6 520．88元／m2。
三、地价的确定
1．地价的确定方法
成本逼近法估价结果为6 520．88元／m2，市场比较法估价结果为4 562元／m2，说明××房地产有限公司当初取得此地块成本较高，但考虑开发后利润不大(容积率受控制，可建面积仅为2 244m2)，结合评估目的，市场比较法结果较能反映现时该类地块的市场价格，故以市场比较法价格为最终结果。
2．估价结果
经评估，待估宗地于估价基准日在现状条件下67年4个月使用期限的土地使用权价格为：
土地单价为4 562元／m2；
总价为4 562元／m2×2 244m2=10 237 128元；
大写：壹仟零贰拾叁万柒仟壹佰贰拾捌元整(人民币元)。
第四部分附件
1．委托估价函。
2．待估宗地位置示意图。
3．国有土地出让合同复印件。
4．待估宗地所在区域拆迁审批文件复印件。
5．估价机构营业执照复印件。
6．估价机构资质证书复印件。
7．土地估价师资质证书复印件。
                                                                                                                  2009年7月14日
选项
答案土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下： 1．估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的，应分别出具报告。 2．地价定义不清，应明确对应的土地用途、使用年期、土地开发程度等内容。 3．需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。 4．土地估价机构盖章栏，没有估价机构负责人的签字。 5．土地登记状况中描述的内容与登记状况不符，此中描述的内容应为土地权利状况的内容。 6．土地权利状况中描述的内容与权利状况不符，此中描述的内容应为土地登记的内容。 7．估价对象的土地使用期限2006年11月19日至2077年11月18日有误，超过了法定最高年限。 8．估价原则中，缺替代原则、预期收益原则等。 9．在市场比较法中对待估宗地的描述容积率计算有误，应为2．2。 10．市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。 11．比较案例进行交易情况修正，依据不充分，因为法院委托评估的也是正常市场价格，不应进行交易情况修正。 12．市场比较法中没有进行土地使用年期修正，有误。 13．动拆迁费用按当时(2006年5月)的标准计算不妥。应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。 14．按估价对象实际的拆迁户数计算动拆迁费用不妥，应按照区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数。 15．按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应说明该周期是否为社会平均拆迁周期。 16．利息率取值有误，2007年2月起，一年期利息率调整为5．31％。 17．因为是法院处置而不计算利润不妥，应计算利润。 18．估价对象出让时间为2006年11月，估价时点为2009年，以合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥，应按照估价时点应有的土地增值收益水平计算。 19．扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥，应采用年期修正方式，计算公式为：57．18×[1-1／(1+r)67.33]／[1-1／(1+r)70]，r为土地还原率。 20．因实际未发生经营收入而不计税费不妥，应按规定计入有关税费。 21．成本逼近法评估结果应作年期修正，修正系数计算公式为：1／[1-1／(1+r)67.33]，r为土地还原率。 22．总地价计算有误，应将单价乘以土地面积，而不是建筑面积。 23．附件中缺土地权属来源文件。 24．附件中缺估价对象利用照片。
解析
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