某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的

admin2012-01-08  56

问题 某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地,甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买,甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估,最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的,请分析两者差异的主要原因。

选项

答案理由包括: 1.本次评估的价值为投资价值(拍卖应价)。 2.投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。 3.不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同,纳税状况不同,对未来的信心不同,所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计,从而影响投资者对该房地产价值的估计。 (说明:若回答估价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同,)

解析 在某一时点,市场价值是唯一的,而投资价值会因投资者的不同而不同。属于站在特定的投资者角度和立场上的估价,评估出的价值不是公开市场价值而是投资价值,即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估,也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有:
   (1) 不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如:不同的承担风险能力、不同的开发成本或经营费用方面的优势、不同的纳税状况、不同的开发利用方式(包括最佳用途、建筑规模、档次)等。
   (2) 不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如:对未来的信心不同、不同的价值取向和产品定位等。
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