某企业有一在建工程，于2005年10月l日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m2，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5%，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m2；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m2。

admin2013-01-05 47

问题某企业有一在建工程，于2005年10月l日带抵押债务转让。已知该在建工程占地面积10000m²，土地使用年限为2003年10月1日～2043年9月30日，规划容积率为5%，1～4层规划为商业，建筑面积为2万m²；5～20层规划为写字楼，建筑面积为3万m²。项目总开发成本为3000元/m²，管理费用为开发成本的5%，项目建成后，商业用于经营，写字楼全部出售。经调查，有关数据如下：
(1)项目2004年6月动工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，实际资金投入为总开发成本及管理费用的30%，预计在经过24个月即可完成全部工程。假定费用均匀投入。
(2)该项目所在区域同类型、同档次写字楼的售价为8000元/m²，销售税费为售价的6%，写字楼在建成1年末时售出。
(3)商业主体建成后，还需投入2000元/m²的装修费，装修期为1年，装修均匀投入，预计年经营收入为3亿元，包括税、经营成本等在内的支出为营业收入的75%，合理商业利润为年经营收入的10%。
(4)2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6%，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
(5)项目折现率为10%，商业物业报酬率为12%。
(6)转让在建工程时，受让方需按受让价格的3%缴纳有关税费。
试计算该在建工程于2005年10月1日带抵押债务转让的合理交易价格。

选项

答案(1)项目建成后的价值：写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3/(1+10%)3=18031.56万元写字楼的销售税费=18031.56×6%=1081.89万元商业部分开发完成后的价值： [*] (2)续建成本： 3000×(1+5%)×(1-30%)/(1+10%)×5=10022.73万元装修费为：2000×2/(1+10%)2.5=3152万元 (3)每半年还款额： [*] (4)贷款余额： [*] (5)转让价： (18031.56+27640.70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3%)-411.59=26386万元

解析

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