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甲与乙签订一份房屋租赁合同,双方约定:甲将其所有房屋7间出租给乙开办餐厅,租赁期限为两年,自1997年5月1日至2000年5月1日,租金4000元/月,若有一方违约,应付给对方违约金8000元,乙不得转租。1998年4月1日.甲准备将房屋卖给丙,甲将此事通
甲与乙签订一份房屋租赁合同,双方约定:甲将其所有房屋7间出租给乙开办餐厅,租赁期限为两年,自1997年5月1日至2000年5月1日,租金4000元/月,若有一方违约,应付给对方违约金8000元,乙不得转租。1998年4月1日.甲准备将房屋卖给丙,甲将此事通
admin
2016-06-13
72
问题
甲与乙签订一份房屋租赁合同,双方约定:甲将其所有房屋7间出租给乙开办餐厅,租赁期限为两年,自1997年5月1日至2000年5月1日,租金4000元/月,若有一方违约,应付给对方违约金8000元,乙不得转租。1998年4月1日.甲准备将房屋卖给丙,甲将此事通知了乙,乙未作任何表示。1999年7月20日,甲和丙办理了房屋过户手续。1999年12月,乙另开设一酒楼,遂将租赁的该7间房屋交给丁使用,每月收取租金5000元。
问:
(1)该案中存在几种法律关系?
(2)甲、乙签订合同后,若1998年4月1日乙未付租金,甲可否要求其承担违约责任?
(3)丙是否取得了房屋所有权?若甲、丙在1998年6月1日办理过户手续,有何不同?
(4)办理过户后,丙能否请求乙迁出?
(5)乙、丁所签合同是否有效?
(6)丙能否请求乙承担违约责任?若能,应承担何种责任?对丁又应如何救济?
选项
答案
(1)该案中存在的法律关系有:甲和乙的房屋租赁关系、甲和丙的房屋买卖关系、丙和乙的房屋租赁关系、乙和丁的转租赁关系。 (2)甲不得要求乙承担违约责任。根据《合同法》规定,双方就支付期限没有约定的,其租赁期间1年以上,应在每届满一年时支付。1998年4月1日,租赁期限尚不足1年,乙并无付租金义务,故不应承担违约责任。 (3)本案丙取得了房屋所有权。首先,甲虽将房屋出租,但仍有处分权,因而是有权处分;其次,根据《合同法》,出租人出卖房屋前,应在合理期限内通知承租人,承租人在同等条件下有权优先购买,《民通意见》将该期限定为3个月。因而,本案甲已履行此义务。若于1998年6月1日过户,因通知后未满3个月,如果此时乙提出优先购买,则应由乙取得所有权。 (4)不能。根据《合同法》第229条的规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。租赁合同在丙、乙间继续有效。 (5)乙、丁所签合同有效。 (6)能。因为合同约定不得转租,乙擅自转租显然已构成违约。丙可以请求乙支付违约金8000元,并可以解除与乙的合同。因为根据《合同法》第224条第2款,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。丙解除合同后,有权收回房屋,丁不得以其债权对抗丙的所有权。但丁得依其与乙间的转租合同,要求乙承担违约责任。
解析
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主观题试卷题库法律职业资格分类
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主观题试卷
法律职业资格
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