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  3. 某市房地产开发公司，2009年发生以下业务： (1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金5400万元，缴纳相关税费210万元； (2)以上述土地开发建设恒富小区项目(含住宅楼、会所和写字楼)，住宅、会所和写字楼占地面积各为1/3

某市房地产开发公司，2009年发生以下业务： (1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金5400万元，缴纳相关税费210万元； (2)以上述土地开发建设恒富小区项目(含住宅楼、会所和写字楼)，住宅、会所和写字楼占地面积各为1/3

admin2014-04-01  76
问题 某市房地产开发公司，2009年发生以下业务：
   (1)1月通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金5400万元，缴纳相关税费210万元；
   (2)以上述土地开发建设恒富小区项目(含住宅楼、会所和写字楼)，住宅、会所和写字楼占地面积各为1/3；
   (3)住宅楼开发成本2500万元，提供金融机构证明，分摊到住宅楼利息支出300万元，包括超过贷款期限的利息50万元；
   (4)与住宅楼配套的会所开发成本1000万元，无法准确分摊利息支出，根据相关规定，会所产权属于住宅楼全体业主所有；
   (5)写字楼开发成本4000万元，无法提供金融机构证明利息支出具体数额；
   (6)9月份该建设项目全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入12000万元；将写字楼的 80%出售，取得收入15000万元，10%无偿交给政府用于派出所、居委会等公共事业已交付使用。
   其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限计算扣除房地产开发费用。
   要求：根据上述资料，按下列序号回答问题，每问需计算出合计数：
   (1)计算公司应缴纳的营业税；
   (2)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额；
   (3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额；
   (4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目；
   (5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金；
   (6)计算公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案(1)计算公司应缴纳的营业税： 应缴纳的营业税=(12000+15000)×5%=1350(万元)。 (2)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额： 公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额=(5400+210)×2/3+(5400+210)×1/3×(80%+10%)=3740+1683=5423(万元) 销售的住宅、写字楼以及虽不取得收入，但建成后产权属于全体业主所有的会所、用于非盈利公用事业等，可扣除相应土地使用权的费用。 (3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额： 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额=2500+4000×(80%+lO%)+1000=7100(万元) (4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目： 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-50)+(2500+5610÷3)×5%+(1000+5610÷3)×10%+(1683+4000×90%)×10%+(5423+7100)×20%=468.5+287+528.3+2504.6=3788.4(万元) 这里考核两种利息分摊状况带来的不同处理结果，同时考核加扣20%的规定。 (5)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的税金公司缴纳土地增值税时应扣除的税金=1350×(1+7%+3%)=1485(万元) (6)计算公司应缴纳的土地增值税 增值额=(12000+15000)-(5423+7100+3788.4+1485)=27000-17796.4=9203.6(万元) 土地增值率=9203.6÷17796.4×100%=51.72%，适用40%的税率，速算扣除系数5%， 应纳土地增值税=9203.6×40%-17796.4×5%=3681.44-889.82=2791.62(万元)。
解析
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