2. 工程
  3. 有一两面临街的房地产(如下图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元／m2；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原利率为10％，土地还原利率为8％，其他数据见图、表。评估基准日为2006年11月23 FI。试估算：建筑物价格(万元)；

有一两面临街的房地产(如下图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元／m2；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原利率为10％，土地还原利率为8％，其他数据见图、表。评估基准日为2006年11月23 FI。试估算：建筑物价格(万元)；

admin2014-04-04  84
问题 有一两面临街的房地产(如下图所示)，据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元／m2；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原利率为10％，土地还原利率为8％，其他数据见图、表。评估基准日为2006年11月23 FI。试估算：建筑物价格(万元)；土地单价(元／m2)。
选项
答案第1步：计算土地单价(两种算法均可) 按前街、后街影响各半计算 前街：4 000元／m2×1．0×10 m X 10 m=400 000元 后街：1 000元／m2×1．0×10 m×10 m=100 000元 单位地价：(400 000+100 000)元／(20 m×10 m)／2 500元／m2 年限修正：2 500×[1-1／(1+8％)30]／[1-1／(1+8％)40]元／m2=2 360．2元／m2或按路线价高低不同、影响距离不同计算 前街：{4 000×[20×4 000／(4 000+1 000)]×0．9×10}元=576 000元 后街：{1 000×[20×l 000／(4 000+l 000)]×1．2×10}元=48 000元 单位地价：(576 000+48 000)元／(20 m × 10 m)=3 120元／m2 年限修正：{3 120×[1-l／(1+8％)30]／[1-1／(1+8％)40]}元／m2=2 945．5元／m2 第2步：用收益还原法计算房地产价值(假设容积率为1) 房地产价值={(400×20×10×1)／10％×[1-1／(1+10％)30]}元=754 153．2元 第3步：计算建筑物价格 建筑物价格=房地产价格-地价 =(754 153．2-2 360．2×20×10)元=282 113．2元 或建筑物价格=(754 153．2-2 945．5×20×10)元=165 053．2元
解析
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