甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元／m2。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元／m2为由，对估

admin2016-02-09 61

问题甲房地产估价机构(以下称甲机构)接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价，价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元／m²。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000～35000元／m²为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开女台销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果。并对异议进行了书面回复，请问：
导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些?

选项

答案主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面比估价对象(双拼别墅)要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的参考标准是正常客观成交价格而不是销售的挂牌价格。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。

解析

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