下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的

admin2012-08-25  24

问题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
    一、估价项目名称
    ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
    二、委托估价方(略)
    三、受托估价方(略)
    四、估价目的
    本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值,同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
    五、估价依据
    1.《中华人民共和国土地管理法》
    2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
    3.《城镇土地估价规程》
    4.土地估价委托书
    5.估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
    六、估价基准日
    2009年12月31日
    七、估价日期
    2009年12月30日至2010年1月5日
    八、地价定义
    待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中,开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整,用途为商业用地,容积率为3.6,使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
    九、估价结果
    估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上,确定估价结果为:
    评估土地面积:2504.1m2
    单位面积地价:4069.07元/m2
    总地价:10189358元;
    大写:壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
    十、需要特殊说明的事项
    (一)假设条件
    (1)土地使用者合法拥有土地使用权,并支付有关税费。
    (2)估价对象与其他生产要素相结合,能满足目前经营的正常进行,保证企业持续发展。
    (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
    (4)任何有关估价对象的运作方式、程序,符合国家、地方的有关法律、法规。
    (5)委托方提供的资料属实。
    (二)估价结果和估价报告的使用
    (1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据,不能用于其他用途。
    (2)在估价报告有效期内,若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化,估价结果应作相应调整。
    (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有,估价机构对估价结果有解释权。
    十一、土地估价师签字
    1.土地估价师签字:×××土地估价师资格证书号:×××××××××
    2.土地估价师签字:×××土地估价师资格证书号:×××××××××
    十二、土地估价机构
    土地估价机构负责人签字:×××
    (土地估价机构公章)
    2010年1月5日

针对上述评估目的,有人认为股权转让是股东内部的事情,不需要对土地资产进行评估,此观点是否正确?请阐述你自己的看法。

选项

答案认为股权转让是股东内部的事情,不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由: (1)股权转让必须进行资产核定,需要土地评估。 (2)随着时间的变化,土地可能发生增值或贬值,需要重新评估。

解析
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