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  3. 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的

下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。 一、估价项目名称 ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价目的

admin2012-08-25  49
问题 下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
    一、估价项目名称
    ××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
    二、委托估价方(略)
    三、受托估价方(略)
    四、估价目的
    本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
    五、估价依据
    1．《中华人民共和国土地管理法》
    2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
    3．《城镇土地估价规程》
    4．土地估价委托书
    5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
    六、估价基准日
    2009年12月31日
    七、估价日期
    2009年12月30日至2010年1月5日
    八、地价定义
    待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3．6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
    九、估价结果
    估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：
    评估土地面积：2504．1m2；
    单位面积地价：4069．07元／m2；
    总地价：10189358元；
    大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
    十、需要特殊说明的事项
    (一)假设条件
    (1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
    (2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
    (3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
    (4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
    (5)委托方提供的资料属实。
    (二)估价结果和估价报告的使用
    (1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
    (2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
    (3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
    十一、土地估价师签字
    1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
    2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
    十二、土地估价机构
    土地估价机构负责人签字：×××
    (土地估价机构公章)
    2010年1月5日

针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确?请阐述你自己的看法。
选项
答案认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估的观点不正确。理由： (1)股权转让必须进行资产核定，需要土地评估。 (2)随着时间的变化，土地可能发生增值或贬值，需要重新评估。
解析
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