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基准地价法求取委估地块综合用途地价 1．基准地价 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有

admin2014-04-04  56
问题 基准地价法求取委估地块综合用途地价
   1．基准地价
   北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号)，对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有土地使用权基准地价》《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了调整更新，从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
　　　　　　　　　　　　　　表15-3　　　　　　　北京市出让国有土地使用权基准地价表　

　　调整后的基准地价是指各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”)，或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”)，在平均容积率条件下，同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中：基准地价的基准期日为2002年1月1日；土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类；商业、综合、居住用地1～6级的开发程度为“七通一平”，7～10级的开发程度为“五通一平”；工业用地1～5级的开发程度为“七通一平”，6～9级的开发程度为“五通一平”；商业、综合、居住用地1～6级的平均容积率为2，7～10级的平均容积率为1；工业用地的平均容积率为1。
　　基准地价的表示形式为楼面熟地价，同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内，完成通平的土地在平均容积率条件下，每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内，在平均容积率条件下，政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
　　根据上述基准地价，通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。
选项
答案1．商业、综合、居住用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式： 宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率＜级别平均容积率时： 宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率 宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率 2．工业用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 ①当宗地容积率≥1时： 宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率<1时： 宗地楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地容积率 宗地地面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥1时： 宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率<1时： 宗地楼面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率 宗地地面毛地价＝适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 3．测算过程 (1)委估地块适用的基准地价水平的确定。 根据调整后的基准地价测算方法，待估宗地的基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》，取相应地价区级别高低限的算术平均值；基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况，参照《北京市基准地价表》适当选取。 委估地块位于北京市XX区XX街XX胡同，属综合二级地区，综合用途的楼面熟地价水平为4440～6000元平方米，楼面毛地价水平为1460～2200元平方米，则：通过计算该地价区楼面熟地价级别高低限的算术平均值，得出委估地块的适用楼面熟地价为5220元/平方米；选取适用的楼面毛地价水平时，结合委估地块宗地实际情况，适用楼面毛地价水平取1650元/平方米。 (2)期日修正系数的确定。 期日修正系数＝宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况，地价有小幅度上涨，以基准地价基准日的地价指数为基数，将2002年1月 1日的地价指数定为100，按每月平均增长率为0.05%，则至评估基准日地价指数为100.85%。 (3)年期修正系数的确定。 年期修正系数＝1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m 其中：r——土地还原利率； n——宗地剩余使用年限； m——法定最高出让年限。 设定委估对象剩余使用年限为法定最高出让年限，故年期修正系数为1。 (4)容积率修正系数的确定。 按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R)，查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。 当R12(R1、R2为上述修正系数表所列的容积率)时，容积率修正系数X为： X＝X1+(X2－X1)X(R－R1)/(R2－R1) X1是R1对应的容积率修正系数；X2是R2对应的容积率修正系数。 委估地块收益容积率为5.5，则容积率修正系数为0.854。 (5)因素修正系数的确定。 因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，详见下表。 因素修正系数＝1+∑ki 式中ki为第i种因素的修正系数。 　　　　　　　　　　　　　　　　　商用房地产开发所及土地使用权出让价格评估等级影响因素 [*] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　等级系数表 [*] 　　委估对象各因素情况如下表： 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 [*] 　　委估对象修正系数＝1+(0+3.75+0+0.75+2.25+0.6+0.9)÷100＝1.0825 　　(6)委估对象综合用途地价的确定 　　委估地块楼面熟地价＝适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 　　＝5220×100.85%×1×0.8540×1.0825 　　＝4867元/平方米 　　委估地块楼面毛地价：适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 　　＝1650×100.85%×1×1.0825 　　＝1801元/平方米
解析
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