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基准地价法求取委估地块综合用途地价 1.基准地价 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有
基准地价法求取委估地块综合用途地价 1.基准地价 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有
admin
2014-04-04
33
问题
基准地价法求取委估地块综合用途地价
1.基准地价
北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有土地使用权基准地价》《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了调整更新,从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
表15-3 北京市出让国有土地使用权基准地价表
调整后的基准地价是指各土地级别内,土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”),或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”),在平均容积率条件下,同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中:基准地价的基准期日为2002年1月1日;土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类;商业、综合、居住用地1~6级的开发程度为“七通一平”,7~10级的开发程度为“五通一平”;工业用地1~5级的开发程度为“七通一平”,6~9级的开发程度为“五通一平”;商业、综合、居住用地1~6级的平均容积率为2,7~10级的平均容积率为1;工业用地的平均容积率为1。
基准地价的表示形式为楼面熟地价,同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内,完成通平的土地在平均容积率条件下,每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内,在平均容积率条件下,政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
根据上述基准地价,通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。
选项
答案
1.商业、综合、居住用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率 2.工业用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 ①当宗地容积率≥1时: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率<1时: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地容积率 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥1时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率<1时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 3.测算过程 (1)委估地块适用的基准地价水平的确定。 根据调整后的基准地价测算方法,待估宗地的基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》,取相应地价区级别高低限的算术平均值;基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况,参照《北京市基准地价表》适当选取。 委估地块位于北京市XX区XX街XX胡同,属综合二级地区,综合用途的楼面熟地价水平为4440~6000元平方米,楼面毛地价水平为1460~2200元平方米,则:通过计算该地价区楼面熟地价级别高低限的算术平均值,得出委估地块的适用楼面熟地价为5220元/平方米;选取适用的楼面毛地价水平时,结合委估地块宗地实际情况,适用楼面毛地价水平取1650元/平方米。 (2)期日修正系数的确定。 期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况,地价有小幅度上涨,以基准地价基准日的地价指数为基数,将2002年1月 1日的地价指数定为100,按每月平均增长率为0.05%,则至评估基准日地价指数为100.85%。 (3)年期修正系数的确定。 年期修正系数=1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m 其中:r——土地还原利率; n——宗地剩余使用年限; m——法定最高出让年限。 设定委估对象剩余使用年限为法定最高出让年限,故年期修正系数为1。 (4)容积率修正系数的确定。 按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R),查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。 当R12(R1、R2为上述修正系数表所列的容积率)时,容积率修正系数X为: X=X1+(X2-X1)X(R-R1)/(R2-R1) X1是R1对应的容积率修正系数;X2是R2对应的容积率修正系数。 委估地块收益容积率为5.5,则容积率修正系数为0.854。 (5)因素修正系数的确定。 因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》,根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数,详见下表。 因素修正系数=1+∑ki 式中ki为第i种因素的修正系数。 商用房地产开发所及土地使用权出让价格评估等级影响因素 [*] 等级系数表 [*] 委估对象各因素情况如下表: [*] 委估对象修正系数=1+(0+3.75+0+0.75+2.25+0.6+0.9)÷100=1.0825 (6)委估对象综合用途地价的确定 委估地块楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 =5220×100.85%×1×0.8540×1.0825 =4867元/平方米 委估地块楼面毛地价:适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 =1650×100.85%×1×1.0825 =1801元/平方米
解析
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