首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
基准地价法求取委估地块综合用途地价 1.基准地价 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有
基准地价法求取委估地块综合用途地价 1.基准地价 北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有
admin
2014-04-04
61
问题
基准地价法求取委估地块综合用途地价
1.基准地价
北京市人民政府于2002年12月4日发布了《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[2002]32号),对1993年北京市出让国有土地使用权基准地价《北京市出让国有土地使用权基准地价》《北京市人民政府发布北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发[1993]34号)进行了调整更新,从2002年12月10日起施行新的出让国有土地使用权基准地价。
表15-3 北京市出让国有土地使用权基准地价表
调整后的基准地价是指各土地级别内,土地开发程度为宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整(简称“七通一平”),或宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水及宗地内土地平整(简称“五通一平”),在平均容积率条件下,同一用途的完整土地使用权的平均价格。其中:基准地价的基准期日为2002年1月1日;土地用途划分为商业、综合、居住、工业等四类;商业、综合、居住用地1~6级的开发程度为“七通一平”,7~10级的开发程度为“五通一平”;工业用地1~5级的开发程度为“七通一平”,6~9级的开发程度为“五通一平”;商业、综合、居住用地1~6级的平均容积率为2,7~10级的平均容积率为1;工业用地的平均容积率为1。
基准地价的表示形式为楼面熟地价,同时公布楼面毛地价。楼面熟地价是指各土地级别内,完成通平的土地在平均容积率条件下,每建筑面积分摊的完整土地使用权的平均价格。楼面毛地价是指各土地级别内,在平均容积率条件下,政府收取的某种用途法定最高出让年期内的土地出让金、市政基础设施配套建设费的平均楼面价格。
根据上述基准地价,通过对估价期日、年期、容积率及各种因素的修正测算待估宗地的土地价格。
选项
答案
1.商业、综合、居住用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数×宗地容积率 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥级别平均容积率时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率<级别平均容积率时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率/宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×级别平均容积率 2.工业用地 (1)宗地楼面熟地价、宗地地面熟地价计算公式 ①当宗地容积率≥1时: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率<1时: 宗地楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数宗地容积率 宗地地面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 (2)宗地楼面毛地价、宗地地面毛地价计算公式 ①当宗地容积率≥1时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×宗地容积率 ②当宗地容积率<1时: 宗地楼面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积率 宗地地面毛地价=适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 3.测算过程 (1)委估地块适用的基准地价水平的确定。 根据调整后的基准地价测算方法,待估宗地的基准地价(楼面熟地价)参照《北京市基准地价表》,取相应地价区级别高低限的算术平均值;基准楼面毛地价根据宗地用途类别、地价区级别和具体情况,参照《北京市基准地价表》适当选取。 委估地块位于北京市XX区XX街XX胡同,属综合二级地区,综合用途的楼面熟地价水平为4440~6000元平方米,楼面毛地价水平为1460~2200元平方米,则:通过计算该地价区楼面熟地价级别高低限的算术平均值,得出委估地块的适用楼面熟地价为5220元/平方米;选取适用的楼面毛地价水平时,结合委估地块宗地实际情况,适用楼面毛地价水平取1650元/平方米。 (2)期日修正系数的确定。 期日修正系数=宗地评估基准日地价指数/基准地价基准日地价指数调查北京市近几年综合用地地价变动情况,地价有小幅度上涨,以基准地价基准日的地价指数为基数,将2002年1月 1日的地价指数定为100,按每月平均增长率为0.05%,则至评估基准日地价指数为100.85%。 (3)年期修正系数的确定。 年期修正系数=1-1/(1+r)n/1-1/(1+r)m 其中:r——土地还原利率; n——宗地剩余使用年限; m——法定最高出让年限。 设定委估对象剩余使用年限为法定最高出让年限,故年期修正系数为1。 (4)容积率修正系数的确定。 按照城市规划管理部门给定的宗地容积率(R),查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。对楼面毛地价不进行容积率修正。 当R12(R1、R2为上述修正系数表所列的容积率)时,容积率修正系数X为: X=X1+(X2-X1)X(R-R1)/(R2-R1) X1是R1对应的容积率修正系数;X2是R2对应的容积率修正系数。 委估地块收益容积率为5.5,则容积率修正系数为0.854。 (5)因素修正系数的确定。 因素修正系数是指除容积率、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数说明表》,根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数,详见下表。 因素修正系数=1+∑ki 式中ki为第i种因素的修正系数。 商用房地产开发所及土地使用权出让价格评估等级影响因素 [*] 等级系数表 [*] 委估对象各因素情况如下表: [*] 委估对象修正系数=1+(0+3.75+0+0.75+2.25+0.6+0.9)÷100=1.0825 (6)委估对象综合用途地价的确定 委估地块楼面熟地价=适用的基准地价(楼面熟地价)×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数 =5220×100.85%×1×0.8540×1.0825 =4867元/平方米 委估地块楼面毛地价:适用的楼面毛地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数 =1650×100.85%×1×1.0825 =1801元/平方米
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/3tzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的,人民法院可以对该土地使用权进行()。
制订符合市场条件、行为准则、代理人和委托人利益的服务标准,是维护代理人与委托人的权益、维护市场交易规范的()。
为了更有效地保护双方权益,土地登记代理合同一般应采用()。
下列关于地籍的说法,错误的是()。
宗地内部与界址不相邻的地物点,不论采用何种方法勘丈,其点位中误差不得大于图上()。
地籍调查时对土地权利客体调查的内容包括土地的界址、面积、()、用途、使用条件、等级和价格等。
下列()是确定土地产权的法律手段。
因宗地内()、拆迁建筑物等情况发生的地籍变更不需要到实地进行变更地籍测量。
在界址调查过程中,对不易判读、容易产生错误的界址点应进行点位注记。如一方指界人未在规定时间出席指界,其宗地界线以另一方所指界线确定。将确界结果以书面形式送达违约缺席者。如有异议,应在()天内提出重新划界申请,并由申请人负担重新划界的全部费用。
从我国实际情况出发,对所有建设用地一律采取()方式提供空间使用权是不切实际的,这势必提高公益性事业用地成本,加重国家财政负担,限制公益事业发展。
随机试题
小敏今年8岁,从她6岁起,小敏妈妈就开始带她上各种特长班,开发她的智商和培养她的兴趣爱好。但是,小敏妈妈发现小敏最近不愿意去上特长班,常在上课前说自己不舒服,要么肚子疼,要么头疼,就算去上课也会跟老师说自己难受要提前回家。小敏变得孤僻起来,回家不愿意跟妈妈
用麻花钻扩孔时,由于横刃不参加工作,轴向切削力减小,因此,可加大进给量。()
下述哪项不宜增加留针时间
症见脘腹痞闷而胀,进食尤甚,拒按,嗳腐吞酸,恶食呕吐,矢气频作,味臭如败卵,舌苔厚腻,脉滑,辨证为
产褥期的健康指导中正确的是()
一批数据分别为“60~70”、“70~80”、“80~90”、“90~100”四组,按统计分组的习惯规定,90这一数值应归在()这一组中。
企业出现严重财务困难时,即表明企业不能持续经营。()
如果要对德国邮政的成绩追根溯源,则可以归因于1995年开始的市场化探索。在此之前,德国邮政以其人浮于事、效率低下的服务著称。其后,改成了国有控股公司,并于2000年上市,以改善公司治理结构。一方面,在五六年间,德国邮政的专营范围一直在缩减,因而面对着越来
设方程ez=y+χz+χ2+y2确定隐函数z=z(χ,y),求dz及.
[A]OnereasonfortheunusuallyhighratiooffemaleartistsinPakistanhastodowiththefactthattheartindustryhasnot
最新回复
(
0
)