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  3. 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表2-4所示。 表2-4 上表中，交易情况、房地产状况中的务正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产

为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表2-4所示。 表2-4 上表中，交易情况、房地产状况中的务正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产

admin2010-06-11  39
问题 为评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如表2-4所示。
表2-4

上表中，交易情况、房地产状况中的务正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2005年7月1日至2006年1月1日该类住宅楼市场价格每月递增1.5%，其后至2006年11月1日则每月递减0.5%，而从 2006年11月1日至2007年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例。并估算该住宅楼2007年 8月31日的正常单价(如需计算平均值，请采用简单算术平均值)
选项
答案(1)选取可比实例。实例B误差太大，实例D成交日期与估价时点相隔一年以上，故实例 B、D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。 (2)计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。 (3)交易情况修正系数。 可比实例A＝100/(100+2)＝100/102 可比实例C＝100/100 可比实例E＝100/(100-3)＝100/97 (4)市场状况调整系数： 可比实例A＝(1+1%)4 可比实例C＝(1+1%)4 可比实例E＝(1+1%)3 ⑤房地产状况修正系数： 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为 1/3，则有 可比实例A＝100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]＝100/98 可比实例C＝100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3]＝100/101 可比实例E＝100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3]＝100/100 ⑥计算比准价格： [*] ⑦将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格(单价)＝(8432.27+8448.47+8497.33)/3＝8459.36元／m2
解析
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