2. 工程
  3. 下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。 “…… (一)基本思路(略) (二)公式 作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：

下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。 “…… (一)基本思路(略) (二)公式 作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：

admin2010-06-19  75
问题 下面是一份以抵押贷款为目的的土地估价技术报告中关于剩余法计算过程的报告片断(有删减，标注“略”的为正常内容)，请阅读后回答所提问题。
   “……
   (一)基本思路(略)
   (二)公式
   作为现有房地产项目，运用剩余法计算其基本公式为：
   V=A—P—T
   式中  V——土地价格；
   A——房地产交易价格；
   P——房屋现值；
   T——交易税费。
   (三)计算过程
   项目简介：估价对象1977年5月行政划拨，2007年6月1日办理出让手续，证载用途为商业，土地使用权终止日期为2047年5月31日。现宗地上建有一幢临街框架五层商业用房，于1979年动工建设，1980年竣工。现代风格装修。总建筑面积7500m2。
   1．房地产总价值
   房地产总价值采用收益法确定。
   (1)有效总收入。经调查(调查分析过程略)，该商业用房客观平均租金水平为100元/(m2·月)，为含公摊后租金水平(公摊面积约为20%)，空置率为10%，则商业用房有效总收入为：有效总收入=[7500×100×12×(1-10%)]万元/年=810万元/年
   (2)管理费。管理费按年有效总收入的10%计，取值依据略。则：管理费=810×10%万元/年=81万元/年
   (3)税金。税金按有效总收入的20%计，取值依据略。则：税金=810×20%万元/年=162万元/年
   (4)维修费。按维修费取费标准和当地实际情况，维修费取房屋重置价的1%。房屋重置价考虑了房屋建设前期基础设施工程费用、土地平整费用、房屋建安工程费、房地产开发行政事业性收费、室外工程费、房屋建造投入资金利息、房地产开发管理费、房地产销售税费、房地产开发利润等。本次评估采用类比法，即先调查、收集估价基准日时该市与估价对象类似的建筑物的综合重置价，再与估价对象对比分析，最终综合确定该类建筑重置价平均水平为2300元/m2(详细估算过程略)，则：维修费=2300×7500×1%万元/年=17.25万元/年
   (5)保险费。保险费率取房屋重置价的1.5‰，取值依据略。则：保险费=2300×7500×1.5‰万元/年=2.59万元/年
   (6)年纯收益。年纯收益=(810-81-162-17.25-2.59)万元/年=547.16万元/年
   (7)还原利率。还原利率采用纯收益和价格比率法求取，还原利率r=7.95%。(计算过程略)
   (8)收益年限。估价对象商业用房建成于1980年，至估价基准日2009年5月31日，已使用29年，框架结构房屋耐用年限按60年计，剩余使用年限31年。另估价对象土地使用权剩余使用年期为38年，本次估价收益年限按31年计。
   (9)房地产总价值。将上述数据代入公式：V=A/r×[1-1/(1+r)n，可得：房地产总价值=547.16/7.95%×[1-1/(1+7.95%)31万元=6240.06万元
   2．房屋现值
   房屋价值一重置成本×成新率。
   (1)重置成本。重置成本=7500×2300万元=1725万元
   (2)成新率。房屋成新率采用直线年限法求取，房屋耐用年限按60年计，已使用29年，剩余使用年限31年，残值率按1%计，则：成新率：[1-(1-1%)×29/60]×100%=52%。
   (3)房屋现值。房屋现值=1725×52%万元=897万元
   3．交易税费
   房地产交易税费一般包括营业税、城市维护建设税、教育费附加以及销售中发生的广告费、管理费等。本次估价房地产总收入采用收益还原法确定，不涉及房地产销售，故交易税费按零值计。
   4．地价的确定
   根据公式
   地价=房地产总价值-房屋现值-销售费用和销售税费
   =(6240.06-897-0)万元
   =5343.06万元
   ……”
   问题
   1．除了空置率、经营成本、税费、保险、维修等管理及市场因素外，上述报告片断描述中还有哪些因素会影响估价对象的租金收益水平?
   2．上述计算过程中，在房屋重置价估算考虑了的因素中，有些是不合理的，请列出。
   3．请按照上述报告片断中提及的年份顺序，分别说明土地使用权性质及建筑物状态。
   4．上述报告片断中，未考虑建筑物使用寿命结束后7年的土地使用权价值，列出可能的计算方法。
选项
答案1．影响估价对象的租金收益水平的因素 (1)用途为商业。 (2)临街。 (3)框架结构。 (4)1980年竣工(成新度)。 (5)使用权类型为出让。 (6)总建筑面积7500m2。 (7)现代风格装修。 (8)公摊面积约为20%。 2．在房屋重置价估算考虑的因素中，不合理的因素 (1)前期基础设施工程费用。 (2)土地平整费用。 (3)房地产开发行政事业性收费中的土地部分。 (4)房地产开发管理费中的土地开发部分。 (5)房地产开发利润中的土地开发部分。 (6)房地产销售税费。 3．土地使用权性质和建筑物状态 (1)1977年，取得国有划拨土地，无建筑物。 (2)1979年，土地为国有划拨性质，建筑物动工。 (3)1980年，土地为国有划拨，建筑物竣工。 (4)2007年，取得国有出让土地，建筑物正常使用。 (5)2009年，国有出让土地，建筑物正常使用。 (6)2040年，国有出让土地，建筑物经济寿命完结。 (7)2047年，国有出让土地到期，建筑物未定。 4．计算方法 在现有的结果上年期修正加上未来7年的土地收益贴现。
解析
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