首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。 2、估价要求 某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。 3、估价过程 (1)选择估价方法。该宗地为待
待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。 2、估价要求 某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。 3、估价过程 (1)选择估价方法。该宗地为待
admin
2011-01-07
39
问题
待估宗地为七通一平的待建筑空地,已得到规划许可修建写字楼,允许总建筑面积为8000平方米,土地使用权年限为50年,现在招标出让。
2、估价要求
某开发公司希望参与此地块投标,要求估算其目前所能投标的最高地价额。
3、估价过程
(1)选择估价方法。该宗地为待开发空地,适宜采用剩余法进行估价。
(2)确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求,该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。
(3)市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示,该项目建设开发周期为2年,取得土地使用权后即可动工,建成后即可对外出租,出租率估计为90%,每建筑平方米的年租金预计为300元,年出租费用为年租金的25%。建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元,建筑费和专业费第一年投入总额的40%,第二年投入其余的60%。目前借贷资金的年利率为12%,当地不动产综合还原率为8%,取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%,该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。
(4)求取地价。
选项
答案
地价测算公式如下: 地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润 ①测算不动产总价,采用收益还原法,使用年期为50年,开发期2年,可取得收益年限为48年。 不动产出租年纯收益=300×8000×90%×(1-25%)=1620000(元) 不动产总价=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)
48
]=19746401(元) ②建筑费及专业费=1000×8000=8000000(元) ③总利息=地价×[(1+12%)
2
-1]+8000000×40%×[(1+12%)
1.5
-1] +8000000×60%×[(1+12%)
0.5
-1]=0.2544×地价+872792(元) 利息计算采用复利计算,计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期,计息期为2年,专业费和建筑费的投入是持续不断的,在计息时,假设各年内建筑费和专业费均匀投入,因此,年度投入量在当年的平均投入期限为半年,第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。 ④开发商利润=19746401×15%=2972737(元) ⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。 ⑥将上述各项数据代入公式,即 地价=19818245-8000000-(0.2544×地价+872792)-2972737 地价=7900872/1.2544=6298527(元) ⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用,因此,开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。 开发商所能投标的最高地价款=6298527/(1+3%)=6115075(元) 测算方式二、利息中不计地价款的利息 不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同,因此有: ①不动产总价=19746401(元) ②建筑费及专业费=8000000(元) ③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[(1+12%)
1.5
-1] +8000000×60%×[(1+12%)
0.5
-1]=592949.1+279842.5=872792(元) ④开发商利润=2972737(元) ⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格 开发完成时地价=①-②-③-④ =19746401-8000000-872792-2972737 =7900872(元) ⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格,即两年后的价格,则,场地当前价格=7900872/(1+12%)
2
=6298527(元) ⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/(1+3%)=6115075(元)
解析
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/5mzf777K
本试题收录于:
土地估价实务基础题库土地估价师分类
0
土地估价实务基础
土地估价师
相关试题推荐
下列各项中,应注销或撤销土地登记代理机构注册证书的情形不包括()。
某中学因生源扩大,需取得学校操场旁的一宗土地建设教学楼,该原土地为国有土地,根据《××市人民政府关于某中学建设用地批准书》和《××市国土资源局关于某中学国有土地划拨书》。该中学以划拨方式取得该宗地国有土地使用权,批准用途为教育,根据地籍调查并经初步审查,该
当今世界不动产登记制度主要包括()。
关于国家授权经营的国有建设用地使用权人应接受授权部门的监督管理,下列描述正确的有()。
下列关于土地预告登记的说法中,正确的有()。
神华集团2009年在某工业区以出让方式取得一宗地的国有土地使用权,用途为工业用地,面积为15000m2,地籍号为5—20—30,使用期限为50年,已于2009年3月14日办理了土地登记。为筹集资金进行技术改造,现神华集团以该宗地土地使用权作为担保向B银行申
市场经济的基本原则是()。
当今世界各国的不动产登记制度,虽在具体做法上不尽一致,但大体可分为()。
《土地登记办法》由国土资源部颁布,施行日为()。
关于建筑物在地籍图上的表示,下列说法不正确的是()。
随机试题
血栓闭塞性脉管炎病人夜间常屈膝抱足而坐的主要原因是()
A.维生素EB.维生素B1C.维生素B6D.维生素B2E.维生素C
李某以6000元价格购买一台笔记本电脑,并当即到保险公司投保了家庭财产保险,附加盗窃险,保险金额6000元。后这台笔记本电脑被盗,此时这种牌子的笔记本电脑已调价到7200元。保险公司应如何赔付?()
专项贷款最主要的还款来源是()。
下列股利政策中,基于股利相关论确立的有()。
人力资源评价是指评价员工对()的有价值的活动。
A、7B、14C、21D、28B28.8÷3.6×2=16,13.8÷2.3×2=12,11.9÷1.7×2=(14)。
构造正交矩阵Q,使得QTAQ是对角矩阵
已知A是2×4矩阵,齐次方程组Ax=0的基础解系是η1=(1,3,0,2)T,η2=(1,2,一1,3)T,又知齐次方程组Bx=0的基础解系是β1=(1,1,2,1)T,β2=(0,一3,1,α)T,求矩阵A;
处理机主要由处理器、存储器和总线组成。总线包括__________。(2009年上半年试题)
最新回复
(
0
)