2. 工程
  3. 甲公司花4．3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60％，其余为年利率7．5％、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元／(m2.月)，以后租金每年递增5％。另有地下停车位

甲公司花4．3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60％，其余为年利率7．5％、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元／(m2.月)，以后租金每年递增5％。另有地下停车位

admin2016-02-09  45
问题 甲公司花4．3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60％，其余为年利率7．5％、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000m2，前两年的租金均为150元／(m2.月)，以后租金每年递增5％。另有地下停车位310个，租金为500元／(个.月)。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30％。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。
选项
答案税前现金回报率=[*] 第一年净收入A1=(150×12×36000+500×12×310)×(1-10％-30％)=39996000(元) 第五年净收入A5=A1×(1+5％)3=46300369．5(元) 每年还本付息额=[*]=16871856．96(元) 税前现金回报率=(46300369．5-16871856．96)／(430000000×60％)=11．41％ 偿债备付率=[*]=46300369．5／16871856．96=2．744
解析
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