2. 工程
  3. 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚30

估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚30

admin2010-06-15  74
问题 估价对象为一宗10000m2的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日。土地使用权出让年限为50年，容积率为5。根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共 18层。其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000m2(含独立使用的车棚300m2)，其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/m2。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：
   1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5.5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。
   2．建筑安装工程费为1100元/m2，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。
   3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/m2。运营费用率为24%。
   4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/m2；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/m2；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/m2，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3.5%。
   5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下(节选)：
   采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。
    解：
   1．开发完成后的房地产总价值：
   总建筑面积＝10000×5＝50000(m2)
   住宅总面积＝50000-9000＝41000(m2)
   (1)商铺开发完成后的房地产总价值：
   每平方米商铺的有效毛收入＝月租赁收入×12×(1-空置率及租金损失率)
   ＝50×12×(1-10%)＝540(元/m2)
   每平方米商铺的净收益＝有效毛收入×(1-运营费用率)
   ＝540×(1-24%)＝410.40(元/m2)
   商铺开发完成后的单价＝410.40/8%×[1-1/(1+8%)×47]×1/(1+8%)×2.5
   ＝4118.45(元/m2)
   商铺开发完成后的总价＝4118.45×9000＝3706.61(万元)
   (2)住宅开发完成后的总价值＝41000×[30%×2700/(1+12%)2.5+60%×2800/(1+ 12%)3+10%×2900/(1+12%)3.5]＝8204.06(万元)
   (3)开发完成后的房地产总价值＝3706.61+8204.06＝11910.67(万元)
   2．扣除项目
   (1)建安工程费＝50000×1100/(1+12%)＝4910.71(万元)
   (2)专业及管理费用＝4910.71×8%＝392.86(万元)
   (3)销售费用和销售税费总额＝11910.67×(3.5%+5.5%)＝1071.96(万元)
   (4)销售利润＝11910.67×20%＝2382.13(万元)
   (5)买方购买该宗熟地应负担的税费＝V×4%＝0.04V
   3．总地价
   2006年9月1日的总地价：
                  V＝11910.67-4910.71-392.86-1071.96-2382.13-0.04V
                                    V＝3031.74(万元)
选项
答案商铺开发完成后单价计算错误。折现率应按12%计。 商铺开发完成后的单价[*] ＝3760.52(元/m2) 2．商铺开发完成后的总价、面积计算错误。 商铺开发完成后的总价＝3760.52×(9000-300)＝3271.65(万元) 3．扣除项目中，采用现金流量折现法不应显示利润。
解析
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