2. 工程
  3. 某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层

某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层

admin2008-03-01  199
问题 某酒店土地总面积3000m2，土地使用年限40年，从1998年10月8日起计；总建筑面积10000m2，共5层，每层建筑面积2000m2；首层有500m2建筑面积的大堂，其余出租为咖啡厅，当地正常月租金为每平方米建筑面积100元，正常出租率80%；其他楼层均为客房，共200间，当地同档次酒店客房的价格为每天200元，年平均人住率80%。该酒店正常经营每月总费用占客房收入的40%，其中出租税费为每月2万元。经调查得知附近商业用地同样使用年限的楼面地价为每平方米3000元，土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%，酒店欲投保，请评估其2001年10月8日的保险价值。
   估价计算如下：
   1．有效毛收入=2000×100×12×80%+200×200×365×80%
                =13600000(元)
   2．总费用=200×200×365×40%=5840000(元)
   3．酒店总净收益=有效毛收入-总费用
                  =13600000-5840000=7760000(元)
   4．酒店土地净收益=10000×3000×8%
                    =2400000(元)
   5．酒店建筑物净收益=7760000-2400000
                      =5360000(元)
   6．酒店建筑物价值=
                    =63114957(元)
   该酒店2001年10月8日的保险价值为63114957元。
选项
答案本题有以下之错误并需改正： 1．有效毛收入计算有错 应为=1500×100×12×80%+200×200×365×80% =13120000(元) 2．总费用计算有错 应为=200×200×365×80%×40% =4672000(元) 3．酒店土地净收益计算有错 应为=10000×3000×80%/[*] =25417732(元) 4．酒店建筑物价值计算有错 应选用建筑物资本化率10%
解析
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