某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润

admin2010-06-15 117

问题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案1．①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。 2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。 3．估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本。

解析

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房地产估价师

当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，委托人()。

下列关于卖方代理的表述中，错误的是：()。

据史料记载，我国房地产经纪活动最早可以追溯到：()。

由房地产经纪行业协会制定的行业规则具有()。

房地产经纪人接受委托人的房地产居间业务委托，()签订房地产居间合同。

目前房地产买卖居间业务以()为主。

佣金是经纪机构开展经纪业务所得的合理报酬，它是由()构成的综合体。

经纪活动具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的()服务活动。

在新建商品房销售代理合同中，由于约定的销售价格越高，销售难度就越大，为了避免可能出现的纠纷，合适的做法有：()。

科学管理理论最早产生于()

IfPeterhadhadenoughmoney,______onthetriptoParis.

某镇有10000户，拟抽取1000户。首先将所有10000户分为1000组，每组10户。以随机数字方法确定第一组被抽到的户号为6，以后则每隔10户抽取一户，组成的样本为6，16，26，36……等序号的居民户。这种抽样方法是()。

左上12右上12缺失．缺隙一侧的余留牙基本无可利用倒凹．设计就位道时应采用

下列醇类物质在脱水剂存在下能发生分子内消去反应的是()。

发生工程质量问题，在施工单位收到《监理通知》后，在(　　)的组织参与下，尽快进行质量问题调查并完成报告编写。

今年的会议数量比以往明显减少，会议的内容更加，这样，不仅可以让广大干部从文山会海中出来，腾出更多的时间干事创业，还可以节约成本，带动工作作风的转变。填入画横线部分最恰当的一项是：

方针，是指国家在一定历史阶段为实现.定目标和完成一定任务而确定的工作指导原则。(　　)

学习者在第二语言习得过程中构建的，既不同于母语又不同于目的语的语言系统叫____________。(暨南大学2017)

某棵树中共有25个节点，且只有度为3的节点和叶子节点，其中叶子节点有7个，则该树中度为3的节点数为()

房地产估价案例与分析

房地产估价师

当房地产经纪人的经纪活动对委托人既构成违约责任又构成侵权责任时，委托人()。

下列关于卖方代理的表述中，错误的是：()。

据史料记载，我国房地产经纪活动最早可以追溯到：()。

由房地产经纪行业协会制定的行业规则具有()。

房地产经纪人接受委托人的房地产居间业务委托，()签订房地产居间合同。

目前房地产买卖居间业务以()为主。

佣金是经纪机构开展经纪业务所得的合理报酬，它是由()构成的综合体。

经纪活动具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等的()服务活动。

在新建商品房销售代理合同中，由于约定的销售价格越高，销售难度就越大，为了避免可能出现的纠纷，合适的做法有：()。

科学管理理论最早产生于()

IfPeterhadhadenoughmoney,______onthetriptoParis.

某镇有10000户，拟抽取1000户。首先将所有10000户分为1000组，每组10户。以随机数字方法确定第一组被抽到的户号为6，以后则每隔10户抽取一户，组成的样本为6，16，26，36……等序号的居民户。这种抽样方法是()。

左上12右上12缺失．缺隙一侧的余留牙基本无可利用倒凹．设计就位道时应采用

下列醇类物质在脱水剂存在下能发生分子内消去反应的是()。

发生工程质量问题，在施工单位收到《监理通知》后，在( )的组织参与下，尽快进行质量问题调查并完成报告编写。

今年的会议数量比以往明显减少，会议的内容更加______，这样，不仅可以让广大干部从文山会海中______出来，腾出更多的时间干事创业，还可以节约成本，带动工作作风的转变。填入画横线部分最恰当的一项是：

方针，是指国家在一定历史阶段为实现.定目标和完成一定任务而确定的工作指导原则。( )

学习者在第二语言习得过程中构建的，既不同于母语又不同于目的语的语言系统叫____________。(暨南大学2017)

某棵树中共有25个节点，且只有度为3的节点和叶子节点，其中叶子节点有7个，则该树中度为3的节点数为()

发生工程质量问题，在施工单位收到《监理通知》后，在(　　)的组织参与下，尽快进行质量问题调查并完成报告编写。

今年的会议数量比以往明显减少，会议的内容更加，这样，不仅可以让广大干部从文山会海中出来，腾出更多的时间干事创业，还可以节约成本，带动工作作风的转变。填入画横线部分最恰当的一项是：

方针，是指国家在一定历史阶段为实现.定目标和完成一定任务而确定的工作指导原则。(　　)