某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润

admin2010-06-15 112

问题某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢混结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

选项

答案1．①估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同；②净收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分；③净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等。 2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)。 3．估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本。

解析

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

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房地产估价案例与分析

房地产估价师

房地产经纪人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同，可以分为()。

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格并实际从事房地产经纪活动的人员，他的性质和工作范围以及有关执业的规定，具体有哪几方面。根据我国有关规定，房地产经纪人必须以()的名义从事经纪活动。

被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满()年的，不予注册。

负责房地产经纪人执业资格注册的部门是国务院()行政主管部门或者其委托的机构或部门。

经纪机构从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获取的佣金为()。

房地产居间业务的基本流程中的重要环节，是必须对接受委托的房地产进行查验。查验的主要内容有()。

根据我国刑法，成立犯罪集团的条件包括()

设f(x，y，z)=In(xy+z)，则(1，2，0)=________

可治毒蛇咬伤的中药是（　　）。

①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。

《建设工程设计合同(示范文本)》规定，在合同正常履行的情况下(　　)，设计人为合同项目的服务结束。

检验检疫机构对快件运营人实行(　　)。

甲市政公司委托施工单位乙在街道上施工建设窨井，在施工现场前方50米处高悬一警示牌：“前方施工，危险，请绕行”。丙一天饮酒过量骑自行车闯入施工现场，跌落一深坑中，致丙重伤，自行车报废。则()。

Duetoaconstantly(66)environment,apoorunderstandingoftheuser’sneedsandpreferences,aswellasa(67)ofwillingnessto

在一台Cisco路由器的g3／1端口封禁端口号为139的TCP和端口号为1434的UDP连接，并封禁ICMP协议，只允许212．15．41．0／26子网的ICMP数据包通过路由器，正确的access-list配置是()。

一个字符的标准ASCII码码长是()。

房地产估价案例与分析

房地产估价师

房地产经纪人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任和方式的不同，可以分为()。

房地产经纪人是指依法取得房地产经纪人执业资格并实际从事房地产经纪活动的人员，他的性质和工作范围以及有关执业的规定，具体有哪几方面。根据我国有关规定，房地产经纪人必须以()的名义从事经纪活动。

被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满()年的，不予注册。

负责房地产经纪人执业资格注册的部门是国务院()行政主管部门或者其委托的机构或部门。

经纪机构从事特定经纪业务时按照国家对特定经纪业务规定的佣金标准获取的佣金为()。

房地产居间业务的基本流程中的重要环节，是必须对接受委托的房地产进行查验。查验的主要内容有()。

根据我国刑法，成立犯罪集团的条件包括()

设f(x，y，z)=In(xy+z)，则(1，2，0)=________

可治毒蛇咬伤的中药是（ ）。

①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为()。

《建设工程设计合同(示范文本)》规定，在合同正常履行的情况下( )，设计人为合同项目的服务结束。

检验检疫机构对快件运营人实行( )。

甲市政公司委托施工单位乙在街道上施工建设窨井，在施工现场前方50米处高悬一警示牌：“前方施工，危险，请绕行”。丙一天饮酒过量骑自行车闯入施工现场，跌落一深坑中，致丙重伤，自行车报废。则()。

Duetoaconstantly(66)environment,apoorunderstandingoftheuser’sneedsandpreferences,aswellasa(67)ofwillingnessto

在一台Cisco路由器的g3／1端口封禁端口号为139的TCP和端口号为1434的UDP连接，并封禁ICMP协议，只允许212．15．41．0／26子网的ICMP数据包通过路由器，正确的access-list配置是()。

一个字符的标准ASCII码码长是()。

可治毒蛇咬伤的中药是（　　）。

《建设工程设计合同(示范文本)》规定，在合同正常履行的情况下(　　)，设计人为合同项目的服务结束。

检验检疫机构对快件运营人实行(　　)。