2011年1月，王某与张某订立买卖合同，将其房屋售与张某。因房产证遗失，一时无法完成过户登记，二人遂先办理预告登记。此后，张某将房屋出租给李某。2012年1月，王某死亡，其子小王留学归国，继承其父全部遗产，对上述事项不知情。2012年2月，小王将上述房屋售

admin2022-04-21 52

问题 2011年1月，王某与张某订立买卖合同，将其房屋售与张某。因房产证遗失，一时无法完成过户登记，二人遂先办理预告登记。此后，张某将房屋出租给李某。2012年1月，王某死亡，其子小王留学归国，继承其父全部遗产，对上述事项不知情。2012年2月，小王将上述房屋售与周某。关于本案，下列说法错误的有( )。

选项 A、王某有权要求张某返还房屋
B、周某有权要求张某返还房屋
C、小王有权要求张某返还房屋
D、周某有权要求李某返还房屋

答案A,B,C,D

解析返还原物请求权的行使需要满足两个条件：(1)请求人为物权人；(2)被请求人为(相对于请求人的)无权占有人。本案当中，王某、张某二人是买卖合同的双方当事人，张某基于买卖合同占有房屋，对王某而言张某的占有具有正当权利来源，亦即属于有权占有，王某自然不能向有权占有人张某主张返还原物，因而，A选项错误。继承人没有放弃继承权的，那么无论是权利，抑或是义务，其均应当继承。
本案当中，既然小王没有放弃继承权，那么无论是王某的权利，抑或是王某的义务，其均应当继承，也就是说，王某与张某所签订的买卖合同的权利、义务均由小王继承，小王取代王某成为买卖合同的当事人，买卖合同得以拘束小王与张某，那么相对于小王而言，张某就是有权占有人。因而，C选项错误。预告登记后，未经预告登记人的同意处分不动产的，不发生物权效力，但是法律行为的效力不因此受影响。
本案当中，王某与张某签订买卖合同后就相应房屋办理了预告登记，此后小王未经张某同意将相应房屋卖给周某，依据上述规则，小王的处分行为不发生物权效力，亦即即便达成基于法律行为的不动产物权变动的三个条件，物权也不发生变动，房屋所有权不移转，也就是说周某并没有取得房屋所有权。既然如此，周某便不能行使返还原物请求权，请求张某或者李某返还房屋，因而，B、D选项错误。

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