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某旧厂房的土地面积4000m2,建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m2的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每平方米建筑面积10
某旧厂房的土地面积4000m2,建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m2的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每平方米建筑面积10
admin
2011-07-02
59
问题
某旧厂房的土地面积4000m
2
,建筑面积6000m
2
。根据其所在地点和周围环境,适宜装修改造成写字楼出租,并可获得政府主管部门批准,但需补交楼面地价为500元/m
2
的地价款,同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年,装修改造费为每平方米建筑面积1000元(装修改造费均匀投入,视同发生在装修改造期中)。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出,可出租面积为建筑面积的70%;附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元,出租的成本及税费为年租金的40%,资本化率为8%。购买该旧厂房买方需缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价(采用动态方式,折现率为8%)。
选项
答案
(1)设该旧厂房现状下的正常购买总价为V。 (2)装修改造后的总价值= [*] (3)需补交地价=500元/m
2
×6000m
2
=3000000元。 (4)装修改造费=1000元/m
2
×6000m
2
/(1+8%)
0.5
=5773502.69元。 (5)利润=(V+3000000+5773502.69)元×10%。 (6)买方需要缴纳的税费=V×4%。 (7)旧厂房的购买总价由V=(28495047.97一3000000一5773502.69)元一(V+3000000+5773502.69)元×10%一V×4%得V=(28495047.97—3000000—5773502.69—3000000×10%—5773502.69×10%)元/(1+10%+4%)=16529995.62元。
解析
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房地产估价理论与方法题库房地产估价师分类
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房地产估价理论与方法
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