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  3. 某市房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为： (1)支付地价款180万元，过户手续费20万元； (2)土地征用及拆迁补偿费120万元； (3)前期工程费180万元； (4)基础设施费200万元； (5

某市房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为： (1)支付地价款180万元，过户手续费20万元； (2)土地征用及拆迁补偿费120万元； (3)前期工程费180万元； (4)基础设施费200万元； (5

admin2013-01-15  93
问题 某市房地产开发企业建造商品房一幢，建房总支出3000万元，有关费用为：
   (1)支付地价款180万元，过户手续费20万元；
   (2)土地征用及拆迁补偿费120万元；
   (3)前期工程费180万元；
   (4)基础设施费200万元；
   (5)建筑安装工程费1500万元；
   (6)公共配套设施费200万元；
   (7)期间费用600万元，其中利息支出500万元(利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明)。其他房地产开发费用扣除比例为5%。
   该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加。
   要求：计算应缴纳的土地增值税。并简述税前可扣除项目的政策。
选项
答案(1)取得土地使用权所支付的金额可扣除。 取得土地使用权所支付的金额=180+20=200(万元) (2)房地产开发开成本可扣除 允许扣除的房地产开发成本=120+180+200+1500+200=2200(万元) (3)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的5%计算扣除。 所以允许扣除的房地产开发费用=500+(200+2200)×5%=620(万元)。 (4)应纳营业税=6000×5%=300(万元) 应纳城建税和教育费附加 =300×(7%+3%)=30(万元) 计算土地增值税时，营业税、城建税和教育费附加作为税金扣除的项目=300+30=330(万元) (5)从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和，加扣20%扣除。 其他扣除项目 =(200+2200)×20%=480(万元) (5)收入总额6000万元。 扣除项目金额 =200+2200+620+330+480=3830(万元) 增值额=6000-3830=2170(万元) 增值额占扣除项目金额比率=2170÷3830×100%=56.7%，适用土地增值税率40%，扣除率5%。 应纳土地增值税=2170×40%-3830×5%=676.5(万元)
解析
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