首页
外语
计算机
考研
公务员
职业资格
财经
工程
司法
医学
专升本
自考
实用职业技能
登录
工程
某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,
某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m2,占地2900m2,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,
admin
2009-11-16
61
问题
某城市房管部门直管公房,产权证载用途为住宅,地处繁华商业区内,建筑面积为1500m
2
,占地2900m
2
,土地使用权性质为划拨,房屋建于1955年,后经过两次大修,目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售,委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解,该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m
2
,商品住宅销售均价为1.2万元/m
2
。
据此,估价师拟定了以下两种估价思路:
1.以商品住宅销售均价为基础估价。
2.以商业用途土地价格为基础估价。
请问:
1.上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
2.针对你所选的估价思路,描述其估价技术路线。
选项
答案
1.若转让后允许改变用途,则以商业用途价格为基础估价较合适,或若转让后不允许改变用途,则以住宅销售均价为基础估价较合适。 理由: 估价对象处于繁华商业区,根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅,根据合法原则,应以住宅销售均价为基础估价。 2.估价技术路线:①选择估价方法。②方法运用中的具体处理。③确定估价结果。
解析
(1) 第二种估价思路更合适。划拨土地上房屋对外转让,要由受让方补交土地使用权出让金,由于该直管公房地处繁华商业区,且其剩余经济寿命有限(按砖混结构40年经济寿命考虑,实际年龄53年,已过经济寿命,即使经过两次大修能延长其经济寿命,但剩余经济寿命也有限),在规划许可前提下,完全可以考虑拆除重建为商业用房,可按商业用途补交土地使用权出让金,现在估价可按商业用途土地估价。
(2) 土地按商业用途估价,可用假设开发法估价,假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房,最后扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金,得出估价对象的市场价值。
转载请注明原文地址:https://kaotiyun.com/show/899f777K
本试题收录于:
房地产估价案例与分析题库房地产估价师分类
0
房地产估价案例与分析
房地产估价师
相关试题推荐
注册房地产经纪人在房地产代理业务中,正确的行为是:()。
下列关于房地产抵押合同的表述中,错误的是:()。
商品房预售条件包括()等。
孙某、周某均为注册房地产经纪人,在A省共同发起设立甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)。周某此时在B省乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)从事房地产经纪活动。甲公司成立后,又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中,王某接待了一位客户杨某
下列文件中,由中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的有:()。
在二手房经纪业务门店的选址过程中,区域内房源状况分析的内容不包括:()。
房地产经纪机构恶意降价,违背了房地产经纪职业道德的()基本要求。
某单位职工陈某,已按规定交纳住房公积金,现陈某准备购置个人住房。房地产经纪人在为陈某制定贷款方案是要考虑陈某的实际经济承受能力,月还款一般不应超过家庭总收入的()。
价格是房地产经纪人要把握的交易中的()因素。
与其他组织结构形式相比,直线一参谋制组织结构的主要缺点有:()。
随机试题
下列哪项体征最能提示腹膜炎的存在()
呈现药品不良反应的“药品因素”主要是
有防水要求的建筑地面(含厕浴间),下列哪条是错误的?[2003年第56题]
场地内的排水有三种方式,不是其排水方式的是()。
《关于划分企业登记注册类型的规定》以我国工商行政管理部门对企业登记注册的实际类型为基础,将全部企业划分为()个大类。
居民个人的综合所得,以每一纳税年度的收入额减除费用()元以及专项扣除、专项附加扣除和依法确定的其他扣除后的余额为应纳税所得额。
关于写字教学的具体建议是什么?
下列形容天气的语句是()。
广度优先遍历的含义是:从图中某个顶点v出发,在访问了v之后依次访问v的各个未被访问过的邻接点,然后分别从这些邻接点出发依次访问它们的邻接点,且“先被访问的顶点的邻接点”先于“后被访问的顶点的邻接点”被访问,直至图中所有已被访问的顶点的邻接点都被访问到。(3
Solittle______aboutChinathathecouldnotfindBeijingintheworldmap.
最新回复
(
0
)