某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，

admin2009-11-16 54

问题某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m²，占地2900m²，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m²，商品住宅销售均价为1.2万元/m²。
据此，估价师拟定了以下两种估价思路：
1．以商品住宅销售均价为基础估价。
2．以商业用途土地价格为基础估价。
请问：
1．上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。
2．针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。

选项

答案1．若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。 2．估价技术路线：①选择估价方法。②方法运用中的具体处理。③确定估价结果。

解析 (1) 第二种估价思路更合适。划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限(按砖混结构40年经济寿命考虑，实际年龄53年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济寿命，但剩余经济寿命也有限)，在规划许可前提下，完全可以考虑拆除重建为商业用房，可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土地估价。
(2) 土地按商业用途估价，可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最后扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。

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