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一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A,经政府批准后投入到新设立的股份公司,现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料: (1)A宗地周围地区2006年新征地资料,征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm2。 (2)与A宗地同一区
一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A,经政府批准后投入到新设立的股份公司,现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料: (1)A宗地周围地区2006年新征地资料,征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm2。 (2)与A宗地同一区
admin
2013-04-11
67
问题
一工业企业计划将其使用的一宗国有土地A,经政府批准后投入到新设立的股份公司,现委托某估价机构进行地价评估。该机构收集到下列可用资料:
(1)A宗地周围地区2006年新征地资料,征用补偿、安置及相关税费等土地取得费用为35万元/hm
2
。
(2)与A宗地同一区域中于2005年5月出租的工业用地案例一宗,宗地开发程度为“七通一平”,年出租净收益为23元/m
2
。
(3)与A宗地相邻区域中的一宗工业用地,2003年4月出让,出让年期为40年,开发程度为“五通一平”,出让地价为224元/m
2
。
(4)当地土地“三通一平”开发费用平均为50元/m
2
,从征地到完成“三通一平”的开发周期一年,土地开发资金利息率为:12%,投资回报率为10%,土地增值收益率为20%,土地还原率为8%。
(5)当地同一宗地开发程度不同时的地价差异情况为:“五通一平”时地价比“三通一平”时地价高100元/m
2
,“七通一平”时地价比“三通一平”时地价高150元/m
2
。
(6)征地、出租和出让宗地与待估宗地比较情况,除开发程度差异外,其他因素比较表为:
请根据上述资料,评估该宗地在2006年6月,达到“三通一平”条件,50年土地使用权价格。
选项
答案
第l步:根据征地资料用成本逼近法计算“三通一平”征地案例50年价格作为比较案例一的价格。 取得费=35万元/hm
2
=35元/m
2
开发费=50元/m
2
开发利息=35元/m
2
×[(1+12%)
1
-1]+50元/m
2
×[(1+12%)
0.5
-1]=7.12元/m
2
开发利润=(35+50)元/m
2
×10%=8.5元/m
2
地价=(35+50+7.12+8.5)元/m
2
×(1+20%)×[1-1/(1+8%)
50
]=118.17元/m
2
第2步:根据出租资料用收益还原法计算出租案例。三通一平”50年价格作为比较案例二的价格 {(23÷8%)×[1-1/(1+8%)
50
]-150}元/m
2
=131.37元/m
2
第3步:用出让资料计算出让案例“三通一平”50年价格作为比较案例三的价格 [*] 评估宗地价格(1)=118.17元/m
2
×100/80×118/118×100/95×100/100=147.7l元/m
2
评估宗地价格(2)=131.37元/m
2
×100/108×118/106×95/95×100/102=132.75元/m
2
评估宗地价格(3)=129.8元/m
2
×100/112×118/100×95/105×100/105=117.84元/m
2
第5步:估算宗地价格 评估宗地价格=(147.71+132.75+117.84)元/m
2
/3=132.77元/m
2
解析
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