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某市甲公司为房地产开发公司,系增值税一般纳税人,公司于2015年1月一2016年4月开发“幸福家园”住宅项目,发生相关业务如下: (1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,支付总价款17000万元,根据相关规定甲公司应于2014年12月3
某市甲公司为房地产开发公司,系增值税一般纳税人,公司于2015年1月一2016年4月开发“幸福家园”住宅项目,发生相关业务如下: (1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,支付总价款17000万元,根据相关规定甲公司应于2014年12月3
admin
2018-06-25
30
问题
某市甲公司为房地产开发公司,系增值税一般纳税人,公司于2015年1月一2016年4月开发“幸福家园”住宅项目,发生相关业务如下:
(1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权,支付总价款17000万元,根据相关规定甲公司应于2014年12月31日前动工开发。但是由于公司资金短缺,甲公司于2015年5月才开始动工。因超过期限未进行开发建设,被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
(2)甲公司累计支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用合计2450万元,开发间接费中不包括借款利息。
(3)2016年3月该项目竣工验收,应支付建筑企业工程总价款3150万元,根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%,剩余5%作为质量保证金留存两年,建筑企业按照工程总价款开具了发票。
(4)甲公司向商业银行借款的利息支出600万元,其中含超过贷款期限的利息部分和罚息共计150万元,该利息能够按转让房地产项目计算分摊,并提供金融机构贷款证明。
(5)2016年6月开始销售,可售总面积为45000平方米,截止2016年10月底已销售面积为40500平方米,取得售价42000万元,剩余4500平方米房屋未销售。
(6)2016年11月主管税务机关要求甲公司就“幸福家园”项目进行土地增值税清算,甲公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
(7)2017年2月,甲公司将剩余的4500平方米房屋打包销售,收取价款4536万元。
其他资料:甲公司选择按简易计税方法计算增值税,售价均含增值税;当地适用的契税税率为4%,房地产开发费用扣除比例为5%。
要求:
计算2016年11月进行土地增值税清算时,该公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案
应税收入=42000/(1+5%)=40000(万元); 扣除项目计算: ①取得土地使用权所支付的金额=(17000+17000×4%)×90%=15912(万元) ②房地产开发成本=(2450+3150)×90%=5040(万元) ③房地产开发费用=(600-150)×90%+(15912+5040)+5%=1452.6(万元) ④与转让房地产有关的税金=42000/(1+5%)×5%×(7%+3%+2%)=240(万元) ⑤加计扣除项目金额=(15912+5040)×20%=4190.4(万元) 扣除项目合计=15912+5040+1452.6+240+4190.4=26835(万元) 增值额=40000-26835=13165(万元) 增值率=13165÷26835×100%=49.06%,适用税率为30% 应纳土地增值税=13165×30%=3949.5(万元)。
解析
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