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  3. 某市甲公司为房地产开发公司，系增值税一般纳税人，公司于2015年1月一2016年4月开发“幸福家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付总价款17000万元，根据相关规定甲公司应于2014年12月3

某市甲公司为房地产开发公司，系增值税一般纳税人，公司于2015年1月一2016年4月开发“幸福家园”住宅项目，发生相关业务如下： (1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付总价款17000万元，根据相关规定甲公司应于2014年12月3

admin2018-06-25  50
问题 某市甲公司为房地产开发公司，系增值税一般纳税人，公司于2015年1月一2016年4月开发“幸福家园”住宅项目，发生相关业务如下：
    (1)2013年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，支付总价款17000万元，根据相关规定甲公司应于2014年12月31日前动工开发。但是由于公司资金短缺，甲公司于2015年5月才开始动工。因超过期限未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20％的土地闲置费。
    (2)甲公司累计支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用合计2450万元，开发间接费中不包括借款利息。
    (3)2016年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95％，剩余5％作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。
    (4)甲公司向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息部分和罚息共计150万元，该利息能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构贷款证明。
    (5)2016年6月开始销售，可售总面积为45000平方米，截止2016年10月底已销售面积为40500平方米，取得售价42000万元，剩余4500平方米房屋未销售。
    (6)2016年11月主管税务机关要求甲公司就“幸福家园”项目进行土地增值税清算，甲公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
    (7)2017年2月，甲公司将剩余的4500平方米房屋打包销售，收取价款4536万元。
    其他资料：甲公司选择按简易计税方法计算增值税，售价均含增值税；当地适用的契税税率为4％，房地产开发费用扣除比例为5％。
    要求：
计算2016年11月进行土地增值税清算时，该公司应缴纳的土地增值税。
选项
答案应税收入＝42000／(1＋5％)＝40000(万元)； 扣除项目计算： ①取得土地使用权所支付的金额＝(17000＋17000×4％)×90％＝15912(万元) ②房地产开发成本＝(2450＋3150)×90％＝5040(万元) ③房地产开发费用＝(600－150)×90％＋(15912＋5040)＋5％＝1452．6(万元) ④与转让房地产有关的税金＝42000／(1＋5％)×5％×(7％＋3％＋2％)＝240(万元) ⑤加计扣除项目金额＝(15912＋5040)×20％＝4190．4(万元) 扣除项目合计＝15912＋5040＋1452．6＋240＋4190．4＝26835(万元) 增值额＝40000－26835＝13165(万元) 增值率＝13165÷26835×100％＝49．06％，适用税率为30％ 应纳土地增值税＝13165×30％＝3949．5(万元)。
解析
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